江洋 - NAV大折讓 金朝陽可買

金朝陽（00878）最新NAV折讓高達73%，而集團比鄰物業，近日更獲火熱天價承接，金朝陽重秤有價，值得冷敲。

一：同區火熱呎價成交

　　近期報載，銅鑼灣超級黃金地段羅素街，其中22至24號物業，獲財團以11億元收購，以樓面呎價計，達每平方呎11.7萬元。

　　目前，金朝陽的核心投資物業，包括全資擁有羅素街38號「金朝陽中心」，總樓面24.3萬平方呎。另截至09年底止，金朝陽投資物業組合帳面值71.4億元。

　　以金朝陽中心樓面面積作準，假定投資物業帳面值，全屬該物業所有，折合呎價，仍不過2.93萬元。作如此理解，縱七除八扣，金朝陽中心價值，仍低於刻下市價。

　　除金朝陽中心外，金朝陽現全資控有銅鑼灣登龍街5至29號地段的重建項目，樓面面積12.8萬平方呎，將興建綜合潮流消費項目。另集團亦於希雲街32至50號，控樓面19.2萬平方呎項目。同理，同區火熱成交呎價，這兩個項目的地價，亦極備大幅增值潛力。

　　金朝陽截至去年底止，每股NAV 20.36元，現價5.48元，相對折讓73%，於資產再重秤前，NAV折讓已經非常吸引。

二：實際折讓80%

　　按上述金朝陽截至去年底止投資物業總值71.43億元，保守再冧多20%，集團額外增值14.28億元，每股NAV增至26.3元，實際折讓79.16%，或P/B0.2倍。

　　金朝陽09年度（12月底年結）營業額7.137億元，大增1.1倍，純利亦急增逾5倍至10.58億元。年度間，金朝陽計入投資物業增值9.64億元，為純利大增主因，惟撇除此項因素，物業合併及交易業務，另核心租賃業務收入提升，亦支持總體業務增長。

　　在可見中、短期，料金朝陽持續受惠物業資產升值，另中、港兩地物業發展項目，陸續變現收成，支持本年度及打後年度業績表現。

結論：博上破1年高位

　　如上述，金朝陽所持物業及土儲，均處本港核心黃金地段，重秤有價，備不俗的冷敲價值。短綫雞仔注，博金朝陽升破1年高位6.54元，見6.6元，代表現價升幅20.4%，目標價相對重秤後的NAV折讓，仍高達75%，金朝陽還是具備相當的折讓收窄空間。