江洋 - 莊士投機走一轉 豐厚資產未充分反映

莊士機構（00367）最新NAV折讓挨近70%，連同集團來自中國及亞洲區房產增值潛力，重秤價值有餘未盡。

　　˙集團逐步沽售投資物業變現，令盈利更紮實。

　　˙淨借款比率處可接受水平，可投機博股價創1年高位。

　　莊士受惠本港豪宅物業增值，現價NAV折讓極之吸引，增值潛力有餘未盡，仍值得投機性持有。

一：豪宅火熱 重秤有價

　　莊士2010年度（3月底年結）收益5.6億元，增加97.8%，另虧轉盈7.99億元（09年度，虧損2.48億元）。

　　年度期間，莊士計入物業公平增值收益10.27億元（09年度，虧損1.3億元）。表面看來誇張，實際不然，且資產仍有重秤空間。

　　莊士持香島道37號高級洋房項目中，除獲確認以4.63億元，出售其中D屋單位外，近日報載香島道C屋單位，亦獲買家以4.5億元洽購，折合每平方呎呎價6.4萬元（集團已發公告，指有關磋商只處初步階段）。

　　暫按洽購呎價參考，並粗略計算，莊士旗下香島道所餘物業市值16.65億元。連同山頂歌賦山道豪宅（參考08年度年報，總建築面積1.9萬平方呎），及寶珊道合營項目（50%權益，樓面1.8萬平方呎），莊士單是本港豪宅項目市值，已達到35億元。

　　莊士今年3月底止，投資物業組合帳面值43.15億元，當中，包括計入尖沙咀莊士倫敦廣場、灣仔莊士企業大廈及中環莊士大廈（57%權益）等優質租賃項目，為集團提供穩定租金收益。

　　可以理解，單是上述豪宅項目重秤市值35億元，已相當於莊士投資物業總值43.15億元的81%，而集團租賃項目價值，相信斷估不止只值8.15億元。莊士繼續受惠本港豪宅市場火熱，僅來自豪宅項目，已為集團帶來極大的增值空間。

二：亞洲區物業 另一增值元素

　　除本港物業外，莊士另透過莊士中國（00298）發展內房業，後者總計可供發展物業土儲，達到2,156萬平方呎。至於莊士本身，亦分別於越南、台灣及蒙古等地區，拓展房產業務。可以理解，當前環球投資焦點集中在亞洲地區，集團中綫亦有望受惠自亞洲地區房產業務的增值。

　　莊士最新每股NAV約2.8元，現價0.85元相對折讓69.6%，已非常吸引。另只作保守重秤，莊士每股NAV增至3.36元，實際NAV折讓進一步增至75%。

　　莊士今年3月底止，持現金9.55億元，同期長、短期借款25.29億元，呈淨借款15.74億元，淨借款比率36.7%，處可接受水平。另莊士隨火熱市道，亦善價沽售物業，讓價值得到釋放落實，有助增加手頭現金及降低負債比率。

結論：博重返1元以上

　　如上述，莊士無論來自本港豪宅或亞洲區房產業務，中、短綫均予集團極吸引的增值/獲利潛力，仍值得投機性持有。

　　另以重秤後NAV的折讓65%作目標，集團價見1.18元，代表現價升幅38.8%，目標價P/B，仍是非常吸引。