英樓市轉弱 量寬或擴大

本文重點

　˙按揭貸款許可宗數的回落，加上連續3個月下降的Halifax房價指數等，皆表明英國房屋市場的盛況已經結束。

　˙近期樓市回軟恐拖累經濟增長，中綫而言將令通脹回落的風險增加，英倫銀行無疑沒有條件加息，甚至可能要進一步擴大量化寬鬆措施的規模。

　　近期英國公布經濟增長及通脹數據異常強勁，不過樓市卻在降溫，由此拖累經濟及通脹的效應可能在較後時間才浮現。在經濟面臨下行風險，英倫銀行周四料維持利率在0.5%不變。有分析預期，英倫銀行稍後可能需要擴大量化寬鬆的規模。

　　英國第二季GDP增長1.1%，較市場預期強勁，更創出2006年以來最大季度增幅。英倫銀行行長金恩上周卻警告說，盡管第二季增長令人鼓舞，但信貸條件的逐步改善似乎已經停止，經濟正面臨下行風險。英倫銀行現時應考慮的是，推出適當程度的刺激措施，而非採取緊縮措施。

　　英倫銀行上周公布反映房產市場的活動領先指標——6月英國按揭貸款許可宗數下滑至4.76萬宗，今年2月以來最低水平。

英樓價料將下滑

　　法巴經濟師Alan Clarke表示，按揭貸款許可宗數的回落，加上連續3個月下降的Halifax房價指數以及7月Nationwide房價指數的回落，皆表明英國房屋市場的盛況已經結束。從房屋庫存、銷售及按揭貸款許可等數據分析，未來幾個月英國樓價料將下滑。

　　他指出，政府收緊財政政策，公共部門僱員面臨薪酬凍結，私人企業向公共部門的銷售也受財政政策的拖累。未來幾季GDP增長放緩可能揭止私人市場的招聘意慾，這解釋為何英國家庭不再有買房的想法。

消費開支受制約

　　金融危機前，英國人民利用房價上漲加按套現，支持消費開支超出可支配收入的揮霍生活模式。如今遇上新一輪樓價呆滯甚至下滑，消費開支增長可能低於可支配收入。

　　Clarke強調，英國樓市前景惡化，按揭利率不再下滑，財政政策收緊及通脹反彈，加上就業增長放慢，及薪酬增長近乎零，將制約消費開支增長，來年或其後的個人消費領域甚具挑戰。新一輪樓價下滑亦可能削弱消費者的信心及購買商品的意慾。

通脹預測或需下調

　　英倫銀行雖正實施量化寬鬆措施以圖刺激經濟，但憂慮此舉會引發不必要的資產價格膨脹。未來經濟增長步伐可能放緩，樓市盛況結束，英倫銀行委員對樓價攀升引發通脹升溫的憂慮應該大減。

　　英倫銀行是否擴大量化寬鬆規模取決於通脹水平，若扣除調升銷售稅、煙酒、汽油稅的效應，通脹率應僅按年升1.6%（6月消費物價指數按年升3.2%），反映通脹升溫並非經濟過熱所致，而是受政府加稅所扭曲。

　　為了刺激經濟，英倫銀行除了將利率降至0.5%外，去年至今還實施規模達2,000億英鎊的量化寬鬆措施，透過購買英國國債及企業債券向市場釋放流動性，以圖鼓勵商業銀行增加放貸從而支持增長。在7月的議息會議紀要顯示，鑑於對增長前景的擔憂，英倫銀行考慮向市場注入更多資金。

　　Clark認為，近期樓市回軟恐拖累經濟增長，中綫而言將令通脹回落的風險增加。在此情況下，英倫銀行無疑沒有條件加息，甚至可能要進一步擴大量化寬鬆的規模。倘若經濟和通脹的下行風險滯後顯現，擴大量寬措施可能會延至今年稍後時間進行。