江洋 - 香港華人便宜 NAV折讓誇張

˙華人最近三個交易日最高累升13%，現價計，仍然非常抵買。

　˙重秤前NAV折讓六成，連星洲房產項目的增值計算，實際折讓不止於此。

　˙聯營公司業績改善，將公布的中期業績可望轉好。

　　香港華人（00655）近日異動，經過最近數日上升，現價仍便宜，可繼續持有華人，博價值得到反映。

一：房產增值大

　　華人去年底止，每股NAV約2.46元，現價0.84元，相對折讓65.8%，或P/B0.34倍，不計算任何重秤因素，華人現價NAV折讓，相對大部分內房、香港或星洲房產股吸引。集團現透過合營企業（應佔50%權益），持有新加坡聖淘沙島合營豪宅項目「Marina Collection」，並進行預售。報載項目倘悉數沽售，可合共套現40億元。

　　粗略計算，以華人應佔合營企業權益，單是「Marina Collection」，已可為集團套現20億元，超過集團最新市值15.26億元。另以項目純利率50%計，華人已可增值10億元，並相當於集團每股 0.55元。然而，華人現價只是0.84元。除上述項目，華人目前尚持有新加坡荷蘭路及Kim Seng Road住宅，以及中國北京經濟技術開發區等多個優質房產項目，並分別於明年、2012年及2014年落成。

二：折讓逾七成

　　華人來自物業的增值，可望呈持續性，而實際NAV折讓，肯定不止於65%水平。只作較保守重秤，華人每股NAV增加近0.74元至3.2元，實際NAV折讓調高至73.7%，華人更見吸引。

　　華人去年底止，財務資產合共1.77億元，縱保守將相關項目撇減，對集團NAV影響有限。截至去年底止，共持現金6.48億元，同期長、短期銀貸及其他貸款共4.99億元，處淨現金狀况，故財政狀況也是相當良好。

　　華人09年度（12月底年結）仍虧損3.25億元（08年度：虧損2.27億元）。與09年度上半年度相同，集團總體業績仍主要受累於應佔聯營公司虧損。

　　展望2010年度，亞洲區經濟及樓市回暖，無論是華人本身資產，或透過聯營公司所投資的房產相關項目，在資產價值或實際租賃收益，可望回復正增長。

　　另外，華人往年度，多於9月中公布中期業績，集團09年度中期，呈虧損1.63億元，於即將公布2010年度中期業績，可博炒集團業績扭虧。

結論：繼續持有

　　華人持有多項優質資產，且備豐厚增值能力，而在此前，集團NAV折讓已非常吸引，值得繼續持有，博NAV折讓收窄的同時，亦博市場炒業績。

　　6月底撰文華人（當時造價0.68元），以昨日收市價計，暫升23.5%，可繼續持有，僅以重秤前NAV折讓50%作目標，華人股價可見1.23元，代表現價潛在升幅達46.4%，與建議入市價比較，更有80%上升空間。