百仕達處優勢 虎年第三擊

百仕達控股（01168）現價較本月低位回升5仙，反映內地打壓樓市對內房股影響在減退。

　　˙上海5月舉行世博，百仕達與美國洛克菲勒共同發展的「洛克．外灘源」同時推出，形勢有利。

　　˙百仕達去年10月以每股1.87元配股，現價上車水位足。

　　國內連番推出新猷避免樓市過熱，內房股急跌一輪後，已告穩定下來，部分且由低位回升逾1成半。百仕達現價1.28元，只較本月低位高出5仙，並已回落至去年7月密集區。現價距離去年10月高位2.05元頗遠，水位足，值得上車，是為虎年第三擊。

　　■百仕達去年11月杪至本月初曾7度回購，共回購4,718萬股，最高回購價1.48元，最低1.30元。總共斥資逾6,500萬元，均價1.38元。散戶現價上車，每股較公司回購價便宜0.10元。

　　■上周一，上海推出上海市河北岸東塊一街地皮拍賣，面積3.556公頃，可建附5星級酒店的綜合商住物業，以70.2億元人民幣成交，較底價高出49.4%。中央為樓市降溫措施，並未令發展商出價猶豫，該地皮成為全國地王。

　　該地皮最終由華僑城（03366）投得，百仕達夥同盛高置地（00337）競投，未能成功。百仕達雖未能奪地，亦足以顯示「水頭充足」，在國內銀行可能收緊銀根的情況下，處於優勢。

手上現金44億元

　　09年6月底半年結算時，百仕達手上現金高達33.36億元（港幣），銀行借貸僅6.37億元，淨現金高達26.99億元。發展中項目及承諾出資投資項目，資本承擔僅4.39億元，可說全無資金壓力。然而，半年結算後，百仕達發行5億元可換股債券，又配股集資5.4億元（配售2.90億股，配股價 1.87元）。未計銀行借貸前，百仕達手上現金大增至44億元。

　　44億元對於大型企業而言，未必屬於太大金額。但百仕達市值僅45.6億元，手上現金與市值相等，用於未來發展，對公司屬於舉足輕重。

　　■上海將於5月1日舉行世博，氣氛應對百仕達有利。

洛克．外灘源世博期間推出

　　百仕達與美國洛克菲勒集團，5年多前共同發展上海外灘的「洛克．外灘源」，地盤面積19.4萬平方呎，總樓面101.3萬平方呎，原有地皮頗具歷史價值，正改建為高級混合用途物業，包括住宅、商用、零售、寫字樓及酒店。中期業績報告（去年9月刊發）指出，大部分古建築物可望於2010年上海世博舉行時推出市場。

　　此項物業的價值，有可能接近100億元，百仕達的一半權益所值，已是百仕達本身市值（45.6億元）。物業若有部分出售，將可帶來巨利入帳；若然保留用作收租，可加強經常盈利基礎。有新的王牌物業落成，總是好事。

　　■09年（12月年結）上半年，百仕達營業額14.50億元，激增3.1倍；純利4.98億元，半年EPS 0.152元，同樣暴增5.7倍。

　　期內銷售物業（深圳「紅樹西岸」）13.95億元，分部經營利潤7.84億元，毛利高達56%（08年同期銷售物業只有2.90億元，分部經營利潤1.55億元，毛利率亦高達52%）。早年低價買地發展地產，到收成時，對本對利。

　　百仕達花園五期位於羅湖，地盤總面積44萬平方呎，總樓面244萬平方呎，整個項目在2011年前完成，內有4幢住宅及面積43萬平方呎的商場喜薈城，已向潛在租戶推廣。

　　09年半年結算時，百仕達持有物業存貨25.70億元，及投資物業8.64億元，部分存貨在下半年出售，將可令盈利激增及令PE處於低倍數。

　　09年全年盈利預測7.60億元，大增122%；EPS 0.244元，增115%。現價1.28元，往績PE 12.3倍，預期PE僅5.2倍。

　　■2010年，百仕達盈利不虞過度青黃不接，不怕PE過度走樣，因為尚有百仕達花園五期仍餘部分入帳，及上海「洛克．外灘源」帶來收益。

　　深圳市國土房管部發出統計數字，今年1月，深圳商品住宅售價較去年同期急升100%，較去年12月亦增3%。今年其餘時間國內樓市即使受降溫措施影響而跌價，百仕達低成本的深圳發展計劃，仍屬穩坐釣魚船。

實際PB僅0.47倍

　　百仕達08年8月以3.28億元人民幣投得上海長寧區一幅面積14.64萬平方呎的地皮，將興建豪宅，為2011年以後帶來收益。

　　■09年6月底，百仕達每股帳面NAV 1.47元，9月配股後微增至1.50元。計入物業升值或帶來盈利，百仕達每股實際NAV，估計可達2.70元，實際PB僅0.47倍。

　　●百仕達要重見去年10月高位2.04元，機會恐怕低於一半。去年10月曾以每股1.87元配股，可以此作中綫目標價。4個月前以配售價做股東的基金，有朝一日重見家鄉，現價在市場買貨者，已有回報46%。（2010年2月19日周五）