2009年11月9日 星期一

貴不可買,待平才買



樓宇的價格有周期性,不斷從偏低走向偏高,又由偏高走向偏低,甚少處於「正價」狀態。



出現這種情況的主要原因,是樓宇的生產期很長,由土地開發到樓宇建成,起碼要三至五年。因此,當發現樓宇供不應求的時候,即使政府與地產商一起配合去增加供應,也會有一段相當長的時間沒法令需求得到滿足。這時,樓價就會升個不停,誰人也改變不了。


另一方面,由於地價成本很高,加上政府批出土地時通常都會限期完成建設,因此,房地產開發一旦起動,就沒法停下來。即使市場已經供過於求,地產商也得硬著頭皮去完成建屋的承諾。在這種情況下,樓價亦會愈跌愈低,跌到一個完全不合理的境地。


自我懂事以來,就見過香港樓價多次出現嚴重偏低的狀況,如1967至1969年的暴動期間;1973至1975年的股市爆煲兼石油危機期間;1982至1984年高息兼中英談判膠著期間;1987至1988年的環球股災期間;1989至1990年的六四餘波期間;1997至2003年的亞洲金融風暴至SARS期間,以及最近這次金融海嘯期間,樓價都出現過非常抵買的日子,只是大家都擔心,樓價可能會再跌,即使買得起也不敢買。


不久前,有位年輕的女醫生,在一個電台的烽煙節目中向特首埋怨,說她與一個做律師的男朋友正打算結婚,但他們兩人合起的力量,也不足買一間像樣一點的新居,我覺得這只是樓價處於偏高時間的現象,到樓價回落時,做醫生、做律師的是不愁買不起樓的。


他們這類工作,在社會上已屬高收入人士,地產商興建出來的樓宇,若果不以高收入人士作銷售對象,還可以賣給甚麼人?因此,買不起的時候就不要強己所難,可先租樓住,待樓價回落後,才找機會買。這種機會不出十年就會有一次,沒有必要一定要在樓價偏高的時候走進羊群裡,與其他不理性的人一起去搶購。


另一方面,當大眾對偏高的價錢都有抗拒的時候,市場上的需求就會減少,地產商要套現的話;就會自動把售價調低至銷售對象可以負擔的程度。因此,市民實在沒有必要在樓價偏高時過度擔心,樓價是總有回落機會的。


現實是樓市無可避免會有周期,不斷從偏低走向偏高,由偏高又走向偏低,全世界都是如此。沒有一個政府有能力使樓價永遠處於合理水平,若予過多的干預,反會破壞市場的自我調節能力,對社會造成更大的禍害,八萬五政策就是一個最典型的例子。


不過,作為政府,當然也不能甚麼也不做,學我那樣叫市民慢慢等機會。在政治上,這是不正確的。當民間普遍地出現怨言的時候,政府就得出來作點姿態,作點政策上的修正,以顯示自己是體察民情的,並且正在想辦法去減輕市民所受的壓力。這政府才會得到市民更大的支持,令今後的施政更易有成效。

(轉載自2009年11月6日am730C觀點)

沒有留言:

張貼留言