陸羽仁 - 豪宅爆泡

在10月最後一個交易日，美股以大跌收場。由於消費者信心指數差過預期，加上市場擔心商業借貸機構CIT集團最終會倒閉，增加對經濟復甦不確定性的憂慮，美股大跌，商品回落，美元和國債急彈。

杜指上周五大跌249點，將早一日急升的點數輸突有餘，收報9712點。CIT宣佈它的主要投資者CarlIcahn就重組計劃達成協議，Icahn再借出10億美元協助集團重組，消息令人憂慮CIT最終難逃破產命運，股份大跌24%，至72美仙，真係一隻仙股。另外Calyon證券的分析員指花旗集團第4季可能要再撥備100億美元，花旗股價跌5.1%至4.09美元，這兩條消息令美股急插，這個「哈囉喂」周末的確驚嚇。



美股上周五的大跌也許受基金年結影響，因為好多互惠基金的財政年度在10月結束，令基金經理沽貨以鎖定利潤，或者為扣稅而製造一些虧損，這叫做「稅務虧損出貨潮」，但美股跌勢太急，唔知守唔守得住位，看來今天港股都難逃一插。

美股上到高位後有點疲態，事緣美股基本反映了經濟初步復甦的企業表現，以標普500指數計，對上一個星期三上到1101點的高位，昨收1036點，從高位調整了5 .9%。市場估計標普500指數2010的平均盈利是74美元，高位1100點即係15倍預測市盈率，這是一個正常水平，若果指數要再上破高位，標普500指數成份股公司未來的業績就要優於預期，令市場估計未來盈利更高，才可以推高指數的目標價，所以美股上到呢位，唔係齋話炒復甦就得，要有更好的實質盈利支持，才可以維持一級級向上的升市，否則就會變成一個上落市，甚至掉頭向下的股市。美國失業率高企，消費力未上升，主要靠弱美元改善出口，公司業績係唔係咁易不斷提升，仍有疑問。

美股波動不太正常

今個月美股另一大壓力事件是醫療改革，民主黨奧巴馬政府力推醫改，觸動一大片利益，共和黨全力反對，民主黨想夾硬在呢個月中推出方案拿去國會，共和黨想推到明年，小心雙方的政治角力累到股市，杜指近排一日彈百幾點，第二日又跌番二百幾點的大上大落走勢，唔多正常，要留意風險。

睇番香港市場，又俾樓市壓住，香港無乜好多大生意做，主要做樓市、金融和出口，樓市正被政府嚴密監控，短期內唔跌已經偷笑。近期香港的樓市風波，由恒基(012)旗下的天匯第「66」樓創出7.1萬元一呎的天價開始燒起，後來恒基主席李四叔出來解畫，佢話天匯「66樓」對上的「88樓」打算賣10萬元一呎，自己個仔李家誠本來都打算買入自住，但最後亦嫌貴無買。

另外恒基又就旗下烏溪沙落禾沙項目和政府達成協議，同意補地價96億，估計每呎樓面地價3250元，可建約3000個單位，屬於大項目，計及各種成本，估計賣到5000元一呎已經有錢賺。市場傳聞恒地就烏溪沙項目和政府傾補地價傾到打晒交，今年2月到5月期間，恒基曾還價補地價2300元一呎，政府唔同意，恒基又再上訴，業內人士估計，如果恒基當時爽手，雖然唔會定到2300元一呎咁低價，但加多可能成交得到。但恒基上訴完再上訴，打到加時，市場已經大變，金融風暴淡化，樓價不斷回升，恒基錯過了補地價的最佳時機。

最後連恒基賣港島樓都賣到7.1萬元一呎，「搞寸個派對」，仲點可以要求烏溪沙以平價補地價？結果恒基自己知自己事，趁政府烏溪沙補地價的出價尚未縮沙，見好要收，馬上拍板同意補地價銀碼，否則政府隨時縮埋盤，蘇州過後無艇搭。

搞寸派對見好要收

不過經過7.1萬一呎天價一役，逼政府落場，對樓市都幾傷。有地產代理老闆聲稱覺得樓市已經見頂，預期將會回落。佢不認為現時樓市出現泡沫，只是有個別豪宅以天價發售，主要是較富裕的外來投資者購買，對中小型樓盤的價格或會有拉動，但影響不大。現時六成人有自己的物業，三成人住公屋，一成人未買樓，政府不應為一成人而打擊六成人的利益。他估計二手市場的價格會回落，相信樓價會調整。房屋市場的交投量亦會萎縮，與今年9月相比，估計會減少三成以上，交投數目預計會跌至1萬宗以下。

政府收緊豪宅按揭，重推貨尾居屋，並聲言會叫市建局和港鐵加快推地，並且話明樓價再急升影響民生政府會介入，已經成為吊在樓市頭上的懸劍，一唔掂就插下來。地產代理老闆，對樓市走勢敏感，見到這種局面，都要作出較壞打算。

炒友心寒部署減倉

有重貨買唔少豪宅的中環茶友話，佢都認為樓市、特別係豪宅已經見頂，7.1萬一呎的天價樓假設有真買家，上兩層88樓如果搵到人用10萬元一呎買，就真係好啦。雖然7.1萬一呎樓同旁邊1.3萬、1.4萬元一呎的二手樓好似無直接關係，但係其實有連帶影響，如果新樓不斷創新高，造高個氣氛，旁邊的二手樓追唔上都好，都有水漲船高的效果，?家就相反，叫做水退船低。回歸現實，好多豪宅只有2、3厘租金回報，雖然?家利息低好易頂，但長遠咁低回報顯示價錢過高，冇乜基本因素支持。

茶友本來都趁高位慢慢放豪宅出街，但都係睇樓人多出價者少，買家唔係好肯追價，金管局收緊豪宅按揭後，佢話連睇樓的人都消失埋，搞到佢心都寒埋。佢?家的策略係減價，先將叫價降低一成，睇去唔去到貨，估計樓市跌會反彈，可以趁反彈那一下加快出貨。佢覺得起碼要減一半貨，番多現金在手，先至安全。佢話番現金買紅色股會安全，一則阿爺市場仍有高速增長，二則股套現比較容易，因為豪宅市場一靜起來好難去貨。一葉知秋，睇一個炒家的思維，都可以推想市場上有一批人都會咁諗。

香港樓市有壓力，會壓住一大批地產股的股價，美國經濟若然未得，在美國有好大業務的控(005)亦有壓力，港股被人責住半邊身，只有靠紅色那半邊身發圍，幸好?家中國經濟仍然強勁，今年GDP不止保八，埋單隨時近九，中國經濟保持一定熱度，好多紅色股盈利不難有20%以上的增長。

紅色股票仲有得炒

港股今年3月9日低位11344點，高位10月23日，22620點，升99.4%，已經升了1倍。上周五收市21752點，比高位略回吐，比低位仍然升了92%，一般而言，升咁多的股市，有好大回吐壓力，又或者一年升咁多，跟住隨時又要衰番一兩年。但今次的升市不能以常理推斷，因為佢係在全球大印銀紙的情況下促成，就唔係太跟基本因素走，一開始就好有泡沫市的特色，呢次假定佢太快爆，除非個別市場有特別原因，但只要資金過量供應的趨勢未改，以美國股市為首的環球投資市場唔似咁快會爆煲，而紅色股就更加可以睇得好。

個別市場的泡沫會提早被刺破，香港豪宅樓市亦已出現一個中型泡沫，但敗象已呈，好可能被政府刺破了。邊個市場都好，如果升得好急又唔回吐，就要小心，怕佢提前爆泡。