陸羽仁 - 港英思維特區行事

雖然微軟及亞馬遜等公司業績好過預期，9月份美國成屋銷量上升9.4% ，但投資者趁好消息出貨和資源股因價格下跌受壓，美股上周五下挫，杜指再度失守10000點關口，下挫109點，創了今個月以來的最大單日跌幅。

奧巴馬上周六宣佈美國進入甲型H1N1流感全國緊急狀態。美國疾控中心(CDC) 上周五表示，甲流疫情已在全美50個州中的46個州出現大範圍蔓延，就如普通流感季節的高峰期，但出現時間提早很多，且預計未來將出現更多的傳染。

內地在醫藥股領漲支撐下，股市反覆靠穩，上證綜指微升0.1%至3110點，再創逾兩個月收市新高。亞洲其他股市個別發展，摩根士丹利除日本外亞太區股指在上周創下的15個月高位下方靠穩。本田汽車等出口股因日圓貶值而帶頭上漲，日本日經指數漲0.8%至10363點的四周以來最高位收市。歐洲股市初段亦造好，倫敦、巴黎、法蘭克福指數都微升。

講完重陽節期間外圍股市的發展，也想講講樓市，金管局在上周五公佈，將樓價2000萬元或以上的物業按揭成數，由原來七成，下調至六成，2000萬元以下物業則沿用七成按揭上限，但按揭貸款金額不可超過1200萬元。另外物業買家可以用按揭保險來多借兩成按揭，如今也改為只是自住物業才可以多借兩成。

政策出台後，評論員、銀行家、地產商、地產代理，絕大多數人話收緊豪宅對樓市無乜影響，或者有影響只是「心理影響」，最典型的評論係話「買豪宅全屬實力買家，不少借貸比率為樓價五成或以下，所以無甚影響。」這些評論者或有既得利益，唔想樓市跌，所以大力唱好，陸羽仁見過80年代和90年代兩個樓市狂潮，體驗過92年港英政府收緊按揭成數到七成和97年特區政府提出八萬五政策(增加房屋供應到每年八萬五千個)對市場的影響，記憶猶新，政府出手千祈唔好當無事發生。我?家仲記得，97有個財經評論家話「八萬五一影響都無，千祈唔好信政府干預市場有作用」，但大家都知結果係點，所以應該認為：「千萬不要以為政府干預樓市無作用。」

持貨多者要減磅

有一個「大孖沙」聽到金管局要降低2000萬以上的豪宅按揭成數，打電話和我傾起這事，佢話：「買得起豪宅都係有錢人，應該唔會因為降低一成按揭而唔買樓？」我回應話：「好多人買豪宅唔係自住，而係炒，或者係半住半炒，買間樓得閒來香港時住，升得三幾成又會沽，好多內地人都係咁。所以唔係買唔買得起的問題，係買完之後會唔會升的問題，買完唔升，買來做乜？假設你住2、30間200 0幾、3000萬的豪宅，聽到政府話收緊豪宅按揭，你會話我唔怕買多幾間？話無事我唔買唔賣？定係話我都係沽番幾間出街減磅啦？」大孖沙話：「咁又係，如果我有咁多貨都係減磅安全啦。」所有投資市場都有買有賣，有人唔信有問題，會繼續買，亦有人怕出事，會沽貨出街，無論如何，政府出手後，會增加出貨者的意欲，吸收購買力。按陸羽仁的經驗，樓市升開有慣性，政府出手後，都會當無事再衝，但樓市再上或呆企3個月至半年後，就有下滑壓力。

特區政府今次咁快出手管豪宅按揭，我都有少少意外，曾特首在公佈《施政報告》後仲話：「我唔理豪宅價錢，因為豪宅價格飆升不影響民生……我只關心中小型樓宇價格。」言猶在耳，金管局新總裁「命陳」(陳德霖英文名NormanChan的諧音)已經出手收緊豪宅按揭，到底係「命陳」唔聽曾特首講自把自為去收緊豪宅按揭，還是曾特首轉呢？我估係曾特首轉居多，因為「命陳」上一份工係特首辦主任，無理由一離開禮賓府幾個月就咁反骨也。


高調出手想博掌聲

曾特首原本係港英政府的高官，港英一向奉行大市場小政府的行事方式，認為對市場管得愈少愈好，況且管樓價是吃力不討好之事，管得鬆無用，管得緊樓價大跌又令發展商和過百萬有樓的業主唔高興，所以都係少管為妙。港英只是在炒得太熱、泡沫太大對銀行體系構成風險時，才被逼出手，出手時也是隱隱晦晦，點到即止。曾特首本來也是這種思維，所以在發表《施政報告》後，還公開講了「我唔理豪宅價錢……我只關心中小型樓宇價格」這些話，這是佢真正的想法，亦好符合港英年代官員的思維邏輯。基於這個邏輯，我當時估政府不會刺破樓市正在形成的泡沫。

言猶在耳，金管局已經出手收緊按揭，證明特區政府的手法已經變了，要以順從民意為先，既然曾特首話唔理豪宅價錢後，不受市民歡迎，政府就馬上轉，出手干預豪宅價格。

你可能會問，92年銀行都把住宅按揭由9成收緊到7成，後來更把豪宅按揭收緊到6成，這些事情過往已有先例，沒有甚麼大不了。你睇番當年政府的做法，就知和今天的不同。92年香港銀行第一次收緊按揭時，人人都知是政府主導，但表現出來形式卻是銀行自行公佈，政府歡迎，搞到好似銀行公會的決定，收緊按揭的理由是控制銀行貸款風險，並不是壓抑樓價。政府隱身其後，從不承認佢要打低樓價。

如今收緊按揭由金管局總裁「命陳」企出來公佈，他不但直認是事件的主催者，簡直想代表政府分，以爭取不滿樓價高企的市民支持，所以我話這一班高官雖然是繼承了港英政府的思維路向，但現已變成特區政府的行事方式，深受民意左右。


豪宅價格飛龍在天

我不是評論對錯，只是估計事態的發展，以利大家作投資決定。既然政府咁想壓抑樓價以爭取市民支持，可以預計，如果豪宅六成按揭的措施不見效(初期表面上應會如此)，政府已把自己的面子押上去，就一定要賭下去，一定要出招出到壓住樓價唔升為止，不過世事往住無咁完美，樓價好少企定唔郁，唔係升就係跌，所以政府打擊樓價政策要成功，最後好可能打到樓價下跌收場。

?家另一種呼聲愈來愈大，就係復建居屋，這個政策不止泛民同意，親建制的基層政黨也同意，所以即使政府本來唔想做，怕打低樓價，最後都可能會做。中環茶友拆局，話居屋本來作為低收入階層一個另類置業選擇，有其好處，重推居屋也不一定對樓市有很大衝擊(比銀行收緊按揭的威力細一點)，但會有愈來愈多政治壓力要政府大量建居屋，在黃金靚地建居屋，也難保政府面對壓力不會就範，若然政府宣佈會大量興建市區居屋，對中下價樓的壓力亦相當大。

綜合看政府政策的新發展，真係唔使咁急買樓。這一次樓市抽升，特別係豪宅價格喪升潮，已經係《易經》所謂的「飛龍在天」的格局，或者可以飛多一陣，但已差不多走到盡頭。天匯71000元一呎，上晒國際報紙，話香港樓價貴過紐約、倫敦，發展商的確出晒位，或者有助佢賣樓於一時，但就陷香港於被動境地，搞到阿爺都知香港樓市喪升，你話曾特首有無壓力？無論如何，買樓是長線投資，銀碼好大，必須三思而行。