實戰理論：山頂地缺乏指標性

今日市場焦點將放在拍賣山頂地皮，地產界當然會有樂觀預測，而估計最終會高價售出。然而，此地的成交價對樓市有沒有啟示作用？相信指導性不大，因為山頂地真正是供應有限，亦是「真正」豪宅地，價高是理所當然。

我們可否用此地的成交價作為一般「扮豪宅」的樓價之指標呢？理論上當然不能，但在興高采烈的炒樓嘉年華會中，有甚麼不可能？指鹿可以為馬，懶理背後的真正目的。

對於樓市的看法，仍然堅定地相信泡沫隨時爆破，現時只欠一個導火線。當年97年，董建華糊里糊塗做了代罪羔羊，為樓市爆煲孭鑊。所謂「八萬五」推冧樓市，其實只是藉口，根本政府沒有起過「八萬五」，供應是從未有再增加，董建華只是講出來，樓市就崩潰，即是說，樓市本身就有問題，大家齊指摘「八萬五」，其實只是為自己睇錯市找藉口。而更重要是現在可以大條道理話，已經冇「八萬五」，樓市不會像97年那樣下跌，無論幾貴去買都無事的。這是否歪理？

低息樓價升極大誤導

市場很多人永遠沒有從失敗中吸取教訓，97年樓市之跌，其實是樓價脫離合理值頗遠，加上買樓是高孖展、高風險，自然出現崩潰式下跌，而導火線應是亞洲金融風暴及股災的發生，並不是尚未執行的「八萬五」。由於大部份人話97樓市下跌禍首是「八萬五」，而現在的樓市供應較少，故此，樓價點樣升都是合理。再加多一句「低息樓價一定升」，自然產生極大的誤導性。

市場完全將97年樓市崩潰實質原因置若罔聞，只講供應，不講需求；只強調資金的流入，不理會資金一下子抽走的風險。資金的流向也要看機會成本，不會盲目湧入已不合理資產。當樓價不合理時，有貨的醒目錢也會套現，再找尋其他機會，而無知市民便被誤導去高價接貨，此情此景，實可悲也。

沈振盈

作者為證監會持牌人士