上車落車 By 何車 - 鷹君值26.6元 PB若與希慎看齊

中大型地產股中，鷹君（00041）PB最低，僅0.58倍。

　˙錦江酒店（02006）與香港中旅（00308）炒國內酒店╱旅遊概念，鷹君亦有少少相同概念。

　˙冠君產業（02778）有加租概念，鷹君較冠君產業更吸引。

　　中大型華資地產股中，最近一周最出色的是新世界發展（00017），以低PB、低PE及落後等條件跑出。同類股中，鷹君PB更低，現價上車贏面大。

　　■09年（12月年結），鷹君營業額39.58億元，跌17%；純利11.83億元，EPS1.92元，急增15倍。

　　剔除特殊項目，鷹君去年核心盈利12.76億元，較08年的11.50億元仍增10.9%，增加原因包括來自冠君產業（02778）的分派增加1.15 億元，淨利息開支減少1.76億元，及毋須再為酒店翻新工程撇帳（08年：1.39億元）。09年核心盈利亦受惠於一次過的1.05億元朗豪坊建築成本回撥。

　　朗豪坊商場及辦公大樓於08年6月注入冠君產業。物業在08年仍為鷹君帶來5個月的租金收入，09年則降至零。

　　去年，酒店業務受經濟不景打擊，其中09年上半年情況最為明顯，下半年好轉。去年來自酒店業務的收益25.70億元，跌16%，酒店經營利潤4.29億元，大跌35%。香港的朗廷酒店，入住率由81%降至73%，平均房租由1,742元降至1,431元，香港朗豪酒店入住率由84%降至76%，平均房租由1,442降至1,204元；逸東酒店入住率由89%降至78%，平均房租由921元降至721元。其間倫敦、波士頓、墨爾本、奧克蘭等海外酒店業務，皆不如前。

預測PE 11.1倍

　　金融海嘯影響花旗銀行廣場的收益，09年底每平方呎市值月租由高峰期的120元大跌至75元，出租率由97.9%跌至87.6%。

　　朗豪坊商場於09年的表現仍屬不錯，進一步確立為九龍區內最受歡迎商場之一的地位，09年年終時出租率接近100%。

　　■彭博綜合13家證券商預測，鷹君2010年EPS 1.86元（總數11.58億元），微退3%。現價20.70元，往績PE10.8倍，預期11.1倍，低過全部中大型地產股。

　　冠君產業市價3.81元，預期PE高達23.8倍，鷹君PE較其折讓高達54%。

　　租金收入比重頗大的希慎興業（00014），預期PE22.1倍，鷹君較其折讓一半。

　　■09年底，鷹君每股帳面NAV 35.89元，較1年前上升22%，現價PB僅0.58倍，在中大型地產股中最低。冠君產業PB 0.67倍，鷹君較其折讓13%。

　　2010年底，鷹君每股帳面NAV估計增至39元，PB進一步降至0.53倍，吸引力更大。

　　■鷹君除發展本港、澳洲、倫敦、美國及加拿大酒店之外，亦積極進軍國內酒店業務，去年10月以7.34億元人民幣投得大連市一幅地皮，可建樓面308萬平方呎，將興建一幢國際級豪華酒店及高級住宅物業。另外，今年4月又以5.07億元購入上海新天地一家酒店的三分一權益，集團又積極進軍酒店管理業務。

　　中央落實加快發展旅遊業，錦江酒店與香港中旅昨日急彈，鷹君亦有少少同類國內酒店概念。

借貸不多處安全水平

　　■09年底，鷹君手上現金19.21億元，銀行借貸45.31億元，淨借貸25.92億元，淨借貸比率僅12%，處安全水平。

　　●零售業好世界，冠君產業名下零售商場有加租概念。鷹君的PE與PB分別較冠君產業有54%及13%的折讓，吸引力在冠君產業之上。

　　以PB出發，鷹君PB與希慎的0.74倍看齊，值26.6元，股價上升空間29%。（2010年7月28日周三）

　　Email ︰ Hoche2007@gmail.com