曾淵滄專欄：居屋是自住不應作投資

政府正在出售2002年停售的居屋貨尾單位，與此同時，政府也在檢討如何活化居屋市場，使不少人覺得居屋也可以炒賣，可以投資。

我認為，如果想炒賣居屋，不如去炒股票，買居屋的目的只是自住，是消費行為，居屋的投資價值不高。目前全港有38萬個居屋單位，其中只有6.5萬個單位補了地價，佔整體居屋的17%，這說明絕大部份居屋居民一搬入住就很少搬出來，補地價轉售圖利者只是極少數。補地價不是用作圖利，是因為自己搬到私人住宅後，留下來的居屋若不補地價是不能賣也不能出租，除非政府政策有變，否則，補地價的要求已經判定居屋不是適當的投資。

補地價是以當前的市價來計算，因此，當年你少付的比例需以當前的市價補回，如果市價上漲，補價的金額隨時可能高過你當年所付的金額。

舉個例子，某一個居屋，現時市值 200萬元，房委會優惠你30%，以140萬元買入，如果5年後你想出售這間居屋，而假設5年後該屋市值400萬元，升了一倍，你所需補的地價將是400 萬的30%，即120萬，而不是你目前少交的60萬元的市價，獲利僅140萬元。

若付得起200萬元，倒不如直接買個200萬元的私人樓宇，假設5年後樓價升一倍，你的利潤會更豐厚，也更靈活，因為私樓隨時可以出租而居屋不能，假設你目前買不起200萬的私樓只買得起140萬的私樓，買私樓也更合算，因為將來如果樓價升一倍，利潤也是140萬，與買居屋一樣，但靈活性高，更重要的是，私樓的升值能力與速度永遠比居屋強。

中國股市影響力漸大

中國股市對亞太股市，甚至對全球股市的影響力越來越大，6月29日，農業銀行（1288）開始招股的前夕，內地A股突然急跌，一下子，亞太股市隨之大跌，最後美股也大跌；昨日農行招股結束，A股反彈2%，也帶動亞太股市全面回升，歐洲股市開市初段也上升。

農行上市凍結大量資金，但正式上市後，資金解凍就會回流股市，值得樂觀。

曾淵滄

作者為城市大學 MBA課程主任