香港樓市的波浪

上海深圳兩地股市在2008年初背道而馳，觸發中國股市向下調整。過去幾年香港豪宅價格屢創新高，普通樓價則未能升越1997年的頂部，香港樓市出現明顯的背馳訊號，是後市的隱憂。

樓價未能突破97年頂部

波浪理論最初用於分析美股指數的走勢，但對於眾多投資者參與的市場都可大派用場。

2002年1月19日筆者在香港《經濟日報》以波浪理論分析本港樓市的走勢，標題是：《本港樓市⑵浪調整完畢》。原文照錄如下：

「如果將筆者收集的本港1968至1994年的平均樓價，與中原地產最近發表的中原城市指數合併起來，可以看到本港樓價已經歷了五上三落的一個循環，見附圖（一）。

有關第3浪的性格，拙作《投資致富技巧》下冊第82頁介紹如下：

『第3浪力量最強，亦係最具爆炸性的一個波浪。通常而言，大部分上升幅度都在第3浪的行程中出現。』事實上，由1968年至1997年的上升浪當中，以第 3浪的升勢最急，升幅最大，予人爆炸性上升的感覺。與第3浪的性格不謀而合。

1997年至今，本港樓市向下調整的abc浪，可以合併為第⑵浪，是否已經見底，暫時難有定論。但根據附圖（二）分析，市民的供樓負擔已由1998年高峰期接近80%，急跌至21%，當中包含了兩個意義：

第一，目前樓價已跌至市民可以負擔的水平；

第二，反映港人對樓市過分悲觀的心態，第⑵浪具備了見底的條件。」

中原領先指數有回吐壓力

事後檢討，本港樓市在2003年才見底回升，以中原城市領先指數分析，升勢欠缺⑶浪應有的氣勢，見附圖（三）。值得注意的有以下三點：

第一，本港豪宅售價屢創新高，但反映二手樓市場的中原城市領先指數未能升越1997年的高峰，是利淡的巨大背馳訊號。

第二，豪宅大幅度跑贏普通樓價，也反映了本港貧富懸殊頗為嚴重。

第三，中原城市領先指數由底部回升至今，可能屬於雙重之字形的（X）浪反彈，有回吐壓力。