樓價難以大跌 供樓要計負擔

李太背景資料

　　李太今年31歲，為人事顧問，月入約2.2萬元，將於本月誕下女兒；丈夫李先生同為31歲，為小學教師，月入約3萬元。兩人的長子剛滿3歲，將於9月入讀幼稚園。下表是李太預計女兒出生及兒子入學後的家庭開支分布。

　理財疑問：

　　1.女兒出生後，加上傭人，家庭成員將達5人；而計及子女長大後，需要的居住空間較多，擔心現時自住的800呎單位不敷應用。請問你們怎樣看樓市，現在是換一個較大單位的時機嗎？

　　2.保險顧問向丈夫建議待女兒出生後，一併為兩子女（兒子現時沒有購買保險）購買一系列的保險，如壽險、危疾、醫療及儲蓄等。惟先生認為他們的年紀仍小，故並未決定購買，你們對此可有任何意見？

　　3.因丈夫任職教師，了解香港教育的不足之處，故打算未來在財力許可下，將子女送到外國升讀高中及大學，請問你們有否相關的升學資料？另外，雖然仍有10多年時間作預備，但預計支出的學費應超過100萬元，投資似是較可行的方法，故亦希望能給予投資事宜的建議。

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　　李太問我們怎樣看現時的樓市，其實無論是新置業或樓換樓，也可從投資及自住兩個角度作出分析及判斷。

　　投資方面，筆者在本欄中曾提出，因美國負債太多，且經濟復甦似有若無，故利率會長期停留在現時的低水平，因香港實行聯繫滙率，故本地利息亦不會大升。

低息難免引來通脹

　　低息對物業價格的影響主要有二：

　　第一，在低利率的環境，按揭借貸人的利息支出相對減少，變相降低了置業的成本，為樓價提供一定支持。根據中原集團的資料，至今年6月，香港的供樓負擔比率為35.7%，仍屬偏低的水平。

　　第二，低息情況會引來通脹的憂慮。雖然發達國家似乎未出現高通脹的情況，但寬鬆的貨幣政策難免埋下未來高通脹的種籽。而香港的經濟更為特殊，因內地經濟對本地影響日深，但香港的貨幣政策卻是跟隨美國的，現時中國通脹有加速之勢（5月份CPI達3.1%），必會對香港構成影響。而房地產向來能對抗通脹，故未來一至兩年內大跌的機會甚低。此外，現時的未發售私人物業及預計未來私人住宅供應仍較平均數為低，亦減少了樓市下調的可能。

　　自住方面，則主要考慮供款能力，其中風險有二個：一為收入下跌；二為按息上升，這裏主要討論後者。先假設李生李太想換入呎價5,000元的900呎單位，借入8成按揭。表1列出在不同實際按息及合約年期下的供款金額。

　　考慮到李生家庭可用作供樓的現金流只有約16,500元（現供款加上每月盈餘），較保守的方法是把按揭分30年期攤還。雖然總體利息支出會增加，但即使利息在一兩年內升至3%，仍可以應付。當然，如能買入呎價較低的物業則更佳。

　　至於孩子應否買保險，或應該購買甚麼保險？過去本欄亦曾談論過。理論上，小孩沒有工資收入，暫不存在財務責任。因此，針對收入損失的保險產品如人壽等，即使保費與投保年齡成正比（年紀輕時保費較低），亦非必須。

為孩子選購醫療保

　　另一方面，孩子感染疾病的機會卻並不比成年人低，根據醫管局的留院數字，於07至 08年度，0至14歲小童的入院人數為93,730人，佔相關人口的10.3%，代表該年齡組別的小童，每10人便有1人曾在年內入院留醫最少一天。筆者相信08至09的數字（仍未公布）應相差不遠，可見兒童入院的潛在風險頗高。

　　由於整體醫療收費高昂（例如在本地私人醫院進行小手術，費用動輒也過萬；而一般診所的診金，也超過200元），故家長如希望兒女在生病時，能接受更佳的診療，便應購買住院及門診等醫療保障，為相關開支早作準備。

　　至於儲備保險及學費問題，因篇幅所限，下周將一併回答。