黃向平 - 明日之升 - 嘉國現價買入 多個內地樓盤將落成出售

嘉華國際（00173）在內地的多個物業將相繼落成及出售，未來兩年將是集團收成期。

　˙集團估值折讓幅度大，加上息率吸引，屬中長綫佳選。

　　嘉華國際主要在中國內地、香港及新加坡從事物業發展及投資，物業組合包括豪宅項目、甲級寫字樓、商場、酒店及服務式住宅。目前，上海及廣州是嘉華主力發展地區，兩地發展項目合計總樓面面積超過200萬平方米。

明年盈利料倍增

　　受惠上海慧芝湖二期物業收益增加，以及投資物業之公平值變動錄得6億多元收益，嘉華去年全年轉虧為盈，賺9.16億，而08年同則虧損6.17億，兩者來回差距逾15億元。據彭博綜合預測，嘉華今年盈利將較去年倒退18%，至7.52億，但隨處內地多項目相繼落成及出售，料2011年嘉華盈利將倍增至15.05億，反映嘉華盈利前景持續理想。

　　事實上，嘉華主要集中發展豪宅項目，如上海慧芝湖、以及靜安區及徐滙區等快將推售項目，均處於上海傳統高尚住宅區地段。由於黃金地段豪宅項目供應少，需求殷切，有利售價維持高位，利好嘉華整體售樓收益。

中港物業進收成期

　　根據花旗報告顯示，上述三個項目中，慧芝湖三期估計每平方米售價介乎3萬至3萬2千元人民幣，而靜安區及徐滙區項目估計每平方米售價介更高達6萬至6萬6千元人民幣。然而，由於三個項目均在早期購入，項目成本價只佔平均售價的10.5%至16.4%左右，預期相關項目將為集團帶來龐大收益。

　　此外，除上海物業項目外，嘉華位於廣州花都的3個大型綜合及豪宅項目亦將於今明兩年陸續完成，相信未來兩年將會是嘉華收成期，盈利前景穩固。再者，嘉華於東半山、香港仔惠福道及西九龍等豪宅地段擁有多個項目發展權益，隨着香港豪宅市道持續暢旺，嘉華資產值也水漲船高。

NAV折讓逾六成

　　估值方面，嘉華是本地地產股當中，股價較每股資產淨值（NAV）折讓幅度最大股份之一。根據花旗估計，嘉華每股NAV為7.13元，相比昨日收市價 2.57元，股價折讓幅度達64%，遠高於一般地產股30%水平。再者，嘉華今年預測PE為8倍，明年將降至只有4.2倍，以具質素地產股而言，實屬吸引。財務方面，截止去年集團負債比率為21%，屬健康水平。花期更認為，隨着物業收益持續增加，料可進一步降低集團負債比率，甚至出現淨現金情況。

　　至於風險方面，嘉華估值深受中港地產市道尤其是豪宅市場影響，內地不明朗的樓市政策將可能影響集團項目銷售進度及收益，故政策改動是集團面對主要風險之一。

息率吸引 添防守性

　　嘉華正步入收成期，盈利前景有望繼續改善。加上，股價較每股資產淨值有超過60%折讓，而預測 PE亦只有低單位數字，反映估值相當吸引。再者，嘉華有不俗派息，市場預期今明兩年每股可派0.09元及0.13元，以現價計，預測息率分別為3.5%及 5.06%，增添股份防守性。策略上，建議現價買入，以3元作首個目標，跌穿2.3元止蝕。