樓市升溫 地產股禾稈冚珍珠

本港地產市道向好，無論是住宅及商廈樓價均見升溫，但看好樓市一定要買樓嗎？不一定，可以透過買入地產股，一樣能夠分享樓市水漲船高的好處。若論升幅，小妹會吼實那些市值較細、增長潛力較大的二、三綫地產股。

低利率環境，加上市場資金充裕，令樓市交投暢旺，無論是收租，抑或是投資物業價值，都見水漲船高，小妹一向是追捧國策受惠股，尤其是一批中資股，更是「賣飛佛」的投資首選。

但有見本港地產市道暢旺，加上美國經濟疲弱，不少心水清的讀者都知道，低利率會維持多一段時間，將對樓市帶來一定支持作用。

活化工廈帶旺商廈

話說回來，小妹會吼那些擁有投資物業的本港地產股，以及一些收購舊樓自行發展或轉售圖利的地產商，當中，金朝陽（00878）同時擁有投資物業、住宅物業以及物業合併業務，並已在去年成功透過9成強拍門檻，收購了希雲街44、46、48及50號業權。（詳見冷門之選）

小妹想提，近期東九龍工廈價量齊升的原因，乃因自今年4月1日落實工廈活化計劃，尤其是旺區工廈全幢買賣活躍。以東九龍為例，該區商廈空置率下降，呎租上升，工廈的價格水漲船高，交投亦相當活躍。承達國際（02288）早前以3.15億元購入觀塘海濱道135至137號億利達工業大廈，其呎價達2,096 元，創觀塘區工廈新高呎價，同時推高鄰近的工廈「身價」。不單是樓價上升，工廈大業主的可見樓面已陸續租出，叫價亦有所提高，市場上亦有大成交出現，由以往呎租加1元，現在或會加2至3元。

除活化工廈計劃令東九龍工廈交投暢旺，另一原因是友邦保險、國衛保險、Nike及八達通等大型品牌，相繼搬至東九龍。追溯至08年，東九龍已有國際交易中心、Landmark East等相繼入伙，供應新高，空置率高達33%。經過年多後，最新空置率已跌至10.9%，消化的樓面高達150萬平方呎。

擁物業水漲船高

東九龍變天，受惠的會是在東九龍擁有物業的公司，好像是持有新落成的觀塘鱷魚恤中心寫字樓樓層及若干車位的鱷魚恤（00122）會是受惠者之一，該中心鄰近新地（00016）旗下觀塘地標商場APM，兩者間有通道連接，人流最旺。

鱷魚恤早前公布截至今年1月底的半年業績，成功虧轉盈，純利2,058萬元，主要受惠鱷魚恤中心重估錄得2,400萬元盈利。公司不擬派發中期息，期內公司營業額上升1.4%至2.5億元。其核心成衣業的分部業績亦由虧轉盈，全年度業績料可平穩。（詳見熱捧之選）

另外，小妹會吼南車時代（03898）及味千拉麵（00538）。

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【熱捧之選】

主題推介︰鱷魚恤（00122）

揀選原因︰鱷魚恤今年1月底止，每股NAV約1.22元，現價0.48元，相對折讓60%，或PB約0.4倍。市場上股東權益總額與鱷魚恤近磅者，包括堡獅龍（00592），最新PB 1.1倍；Joyce（00647）的PB 1.1倍，反映鱷魚恤為NAV折讓最大的服飾零售股之一。鱷魚恤有重秤磚頭鱷魚恤中心資產在手，博鱷魚恤PB收窄至0.5倍，鱷魚恤價見0.61元。

策略︰買入價：0.475元 目標價：0.61元 止蝕價：0.44元

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主題推介 ︰南車時代（03898）

揀選原因︰瑞銀發表研究報告，指鐵道部很可能調整其中期計劃，從而預測高速鐵路網絡長度，將由2009年的3,500公里增至2015年之前達至2萬公里目標。該行指，鐵道部很可能將增加大量動車組定單，從而可支撑2012年後的增長。南車時代將成為中國加速鐵路建設投資的最大受益者，盈利增長將高於同業平均水平。

策略︰買入價：18.5元 目標價：22.5元 止蝕價：16.5元

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【冷門之選】

主題推介︰金朝陽集團（00878）

揀選原因︰金朝陽09年度業績，純利大增5.5倍至10.59億元。撇除物業重估因素後，溢利仍增90%至2.5億元。公司現正計劃，分拆金朝陽基建於創業板上市，將以實物分派作特別股息及介紹形式實行。

分拆後，集團將繼續主要業務，包括在港進行物業合併、物業發展、物業租賃及提供樓宇管理服務，及在內地進行物業發展。

策略︰買入價：5.2元 目標價：6.2元 止蝕價：4.7元

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主題推介︰味千拉麵（00538）

揀選原因︰味千拉麵自3月份上調菜單價格後，估計人均消費有2%至3%的提升，即從人均消費36元提升到37.1元。公司門店加快擴張，上半年新開大約 47家店，總店數達445家，由於下半年是餐飲業旺季，估計公司開店步伐會加快，味千已經與全國性零售商及地產開發商，比如家樂福、大潤發、萬達廣場建立了戰略關係，此舉有利公司長遠發展。

策略︰買入價：9.0元 目標價：10.0元 止蝕價：8.0元

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【戰況報告】華潤微電子 發盈喜

港股上周造好，乃因內地媒體指出，上海多家銀行已重新發放三套房貸，而二套房貸亦適度寬鬆，消息刺激內房及內銀股反彈，帶動大市。氣氛好轉，可先留意盈喜股，小妹會吼華潤微電子（00597），該股上周發出盈喜，預料中期虧轉盈，主要由於全球半導體產業復甦；中國市場需求提升；及集團生產綫產能利用率較高。

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【同場加映】波司登（03998）受惠進軍男裝

目標升幅18%

3個月值博指數︰3.5分

波司登去年斥6.5億元收購江蘇一家男裝公司，其後改名為「波司登男裝」，新增男裝業務，擺脫過往低增長的形象，預料今年增加300間新店，明年將增至 1,100個零售點。

另外，波司登在2013年前開設超過300間「Rocawear」店舖，針對不同客戶群。公司此舉，令到市場較為受落，派息高亦甚為吸引。

波司登早前公布，全年盈利10.79億元（人民幣‧下同），增長44.2%，每股盈利13.88分，派末期息8.8分。高盛確認波司登具「買入」理據，因羽絨服業務復甦、男裝業務增長高度透明，以及坐擁雄厚現金和派息率高。

策略︰買入價：2.2元 目標價：2.6元 止蝕價：1.9元