余少文 - 內房股下半年見底 樓價倘大跌 調控可放鬆

˙恒指昨日升1點，收21551點；國指跌9點，收12128點。

　　˙中國銀監會或要求停止部分城市第三套房貸，以及要求銀行作更嚴厲壓力測試。

　　˙預期內地樓價下半年繼續下跌，有助紓緩中央調控力度，維持內房股下半年可望見底睇法。

　　恒生指數昨日高低波幅不足115點，全日微升1點，收21551點，踏入8月以來連升四個交易日，大市成交額609億元。中國移動（00941）如預期般走高，但無法抵銷內房股昨日差不多全綫下跌的影響，累及紅籌指數下跌22點或0.5%，收4094點，成交額急增至105億元。至於國企指數跌9點，收 12128點，成交額只有95億元，繼續在牛熊界綫（250天綫現處於12130點）爭持。

地產商再掀集資潮

　　內房股急跌，是由於內房股集資此起彼落。保利香港（00119）配股4億股集資35億元，成為紅籌指數昨日成交額超過100億元原因，加上碧桂園（02007）公布發5年期優先票據，集資至少23.4億元，以及合景泰富（01813）日前公布發票據集資至少2億美元，市場亦指世茂房地產（00813）、人和商業（01387）等開始接觸投資者，似為集資鋪路，難免令投資者擔心內房股再掀集資潮。

第三套房貸傳暫停

　　當然，國家統計局日前公布6月底止，全國房地產開發企業商品房待售面積為1.9億平方米，同比增長6.4%，但待售面積只是發展商完工但尚未出售或出租的面積，並非空置面積；惟統計局沒有公布空置面積數字，難免令人揣測早前市場流傳的6,500多萬套空置房數據屬實。加上有報道指，銀監會要求商業銀行暫停京滬深杭等城市第三套房貸，以及要求銀行就房價飈升地區房價可能大跌，作更嚴厲的壓力測試。自然令人擔心中央或推出更嚴厲的調控措施。

　　其實，內地樓價已開始下跌，5月和6月房屋銷售價格指數回落，中央今次舉動或是出口術，迫發展商自律，讓樓價繼續深度調整。

　　筆者過去多次指出，內地經濟下半年會放緩，如樓價「肯」出現較大調整，中央便有藉口維持現有調控措施，不會再落重藥。尤其內房股今年業績預期亮麗，股價卻由去年底開始調整，可以說已反映中央調控因素。

首選中國海外遠地

　　由於炒股是炒前景，內地樓價下半年即使大幅下滑，筆者反而認為對內房股股價不會帶來太大影響，因為內地小康社會國策不變，以及居民富裕等因素下，優質住房需求在上升，所以樓市大跌隨時是內房股見底之時，維持內房股有望下半年見底睇法，龍頭中國海外（00688）依然是首選，副選則留意中國人壽（02628）早前入股的遠洋地產（03377）。

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業績短評︰越房可維持7厘息

　　越秀房產信託基金（00405）昨日披露上半年業績，收入升4.3%至2.4億元人民幣（下同），當中物業收入淨額升1.8%至1.88億元，盈利急升 139.5%至2.73億元，每個基金單位盈利為0.256元，每個基金單位分派為0.1087元（折合0.1246港元），以昨日收市價3.57港元計算，半年息率約3.5厘，遠高於不少中資股全年息率。

　　越房盈利急升超過1倍，是因為錄得1.35億元投資物業重估升值收益，這收益也較去年同期增長44倍，如撇除特殊收益，盈利則增長24%至1.38億元。

　　至於每個基金單位淨值亦上升至3.5元（約4.01港元），現價有約一成一折讓。

旗下物業出租率近100%

　　由於越房旗下五個物業組合，出租率高達98.96%，較去年同期升1.43個百分點，尤其主要收入來源物業白馬大廈，上半年收入升4.3%至1.4億元，出租率99.76%，預期旗下物業下半年可維持接近100%出租率優勢。由於租金為越房收入，收入和盈利一向穩定，筆者料下半年收入應該跟上半年相差不遠，撇除特殊收益因素，下半年盈利表現不會差過上半年。彭博預期越房全年每個基金單位分派，未來數年可維持0.25港元水平，以昨日收市價計算，未來數年可維持7厘息以上。在現金低息環境下，甚有吸有力，值得繼續持有。

　　筆者電郵：yeesiumanm@hket.com