中環對冲：京房價高企合情合理

近來最受投資者關心的話題，是內地房地產價格高企，加上空置率高，究竟內房是否巨大泡沫？若是的話，這泡沫何時或為何爆破呢？這問題固然非常重要，因為它會直接影響銀行的資產質素，而且房地產牽連廣泛，它的繁盛能帶動很多其他行業，對整體經濟增長關乎重大。

筆者認為這個問題不容易回答，畢竟中國地大物博，很難以偏概全。不過，在一二線的城市中，筆者卻認為樓價雖高企，但卻是合情合理的。

筆者有位朋友02年在北京買入一個位置卓越、由知名發展商開發的樓盤。轉眼間過了8年，他的物業已升值4倍，而如果把滙率的升值也計算在內，那麼他的原本投資額已經漲了超過5倍。最誇張的是，筆者朋友差不多每天都收到來自北京的經紀電話，詢問有否興趣出售物業。

中國名義GDP高達14%

過去10年，中國每年GDP增長大約8%至9%。但大家別忘記這個增長只是實質增長率（即扣除通脹因素）。如果計入一個平均5%的通脹率，那麼名義GDP每年的升幅高達14%！以每年14%的複合增長率推算，物業價格在8年間應該上升差不多近3倍這才算合理。再者，大家別忘記9%GDP平均增長率涵蓋整個中國，在一線城市，實質增長率應該超越9%（以北京為例，過去10年平均增長達11.6%）。另外，而內地貧富懸殊越來越嚴重，能夠在10年前買樓的人，他們平均收入的增長亦應比平均率更高！因此，物業在8至10年間漲了4倍其實並非甚麼泡沫，而是理所當然的現象！

其實，筆者朋友提及在8年前買樓時，他所付出的每平方米價格已經創下紀錄，在當時亦被評為泡沫。不過，這個泡沫維持了超過8年有多。

楊延德

中環資產投資有限公司董事

yeunga@cai-fund.com

逢周二、三、五刊出