投資智萃 - By 麥萃才 - 招標條件嚴苛致流標

鐵路上蓋物業發展是否一盤穩賺不賠的生意？從上周南昌站上蓋發展流標可以看到，情況未必如是。發展商的標書未合乎政府及港鐵的條件，結果就造成流標的情況。

　　南昌站可建住宅樓面近300萬平方呎，提供單位共3,321伙，屬於近年少見的大型市區發展項目，理應反應良好，而早前亦有十多個發展商有興趣入標。但因為樓市回軟，加上外圍投資氣氛轉差的關係，最後只有三個發展商入標。最終入標的財團少於預期，反映發展商相當審慎。

　　雖然地皮在港鐵南昌站，但收益由政府所擁有，而港鐵只是項目代理人。而入標的發展商提交的標書，可能未符合政府的要求，所以才流標。如果按照原本的預計，整個項目補地價過百億元，而每呎樓面補地價約6,580元，創出歷來紀錄。如果計及建築費及利息開支，發展總成本要高達8,000元一平方呎，比對其他同區物業都屬偏高。假如計入發水面積以及合理利潤，建成後要賣8,000元至9,000元一呎才比較合理，因此對於發展商而言，風險太大。

　　政府規管物業銷售的措施九招十二式，對於樓市有一定影響。但實質上，措施只是減少發展商不良銷售手法及提高售樓的透明度，看上去並無不妥。反而增加土地供應及限制發展模式，影響樓市較大。不過影響樓市最重要的因素，就是內地打壓樓市的措施，以及限制銀行貸款，這種收緊銀根方式，令到北水不能南調，內地少了資金來到香港樓市。而這情況對香港樓市有直接影響，特別是內地客鍾情的西九地區。而股市波動及歐洲債務危機也對樓市造成影響。

限最少單位數目致命

　　其次政府聽到市民有聲音說中小物業單位供應少，特別是新樓，於是在南昌站發展加入條款，限制發展單位最少的數目，或細小單位佔總數物業發展的比例。問題是小型單位多是上車盤，這些家庭財力往往有限，未必能承擔高樓價。如以呎價8,000元計算，一個500呎單位價格便達400萬元！不是首次置業的人士能負擔。同樣價錢可在新界西北區買千呎的大單位物業。這亦是發展商所說南昌站「難做」的原因。

　　至於發展大單位又如何？通常大單位是供給一些希望改善生活環境的家庭換樓。這些家庭可能已擁有一層自住物業，例如同區中小型單位，在水漲船高的情況下，他們可以賣掉舊有物業而換新的物業。例如已住在500多呎的兩房單位，可以補錢換700多呎的三房單位。雖然呎價昂貴，但業主只買大200多呎便可，所以在經濟負擔方面較為容易。

　　而現在香港人的平均年齡愈來愈大，按統計處資料顯示，在2009年時年齡在35歲至64歲之人口，佔香港總人口的46.6%。而這批人口是最有經濟能力置業的人。他們很大機會已擁有自己物業，如果再置業的話，一是換樓，或是投資。發展商見到這情況，所以都把新落成物業豪宅化，大單位化及特色化。而限制物業發展小型單位數目，會把整體物業發展呎價拉低，政府「企硬」不減補地價金額，加上目前經濟環境，發展上蓋流標是可以了解的。