收租股 風雲再起 太地分拆效應 炒資產升值

太古地產(962)周一起招股，上市的都是優質一線物業，但估值亦不算便宜，好在只有5%的股份公開發售，真正分配予散戶的股份不多，貨源歸邊下，股價料有支持。證券界人士表示，太地招股，將重新引起市場對收租股的注意，而近期地產收租股動作多多，會德豐擬私有化會德豐地產(049)，恒地 (012)又重估旗下物業價值。當前股市飄搖，有增值概念的收租股算是既可攻亦可守。記者郭慧儀

太古地產早前公佈招股價20.75至22.9元，對比資產淨值折讓8.3%至16.1%。太地的賣點，是置地以外擁有最多優質商廈物業，上市的資產包括金鐘太古廣場、東區太古城、太古坊商廈、南區豪宅等，資產雖優質，但以招股市盈率、股息率而論，未算太「抵買」。然而，從投資角度來看，亦有本身的賣點。

太地作價不便宜

太地2010年招股市盈率約20倍，以2010年每股盈利0.64元計，派息比率50%，即0.32元，對比招股價，股息率為1.54至1.39厘。新鴻基地產(016)市盈率也約20倍左右，股息率達2厘，新地同樣有中環甲級商廈物業及商場。

一般認為太地作價較昂貴，有外資證券行分析員表示，根據太地的初步招股書，太古廣場寫字樓部分估值每方呎17500元，商場為29000元。九倉的時代廣場，商場部分每方呎15000元，海港城為23000元，而海港城營業收入料更勝太古廣場，相較之下太古廣場估值甚昂貴。既然估值高，便要看折讓有多少，置地、九倉(004)股價對比資產淨值折讓達20%以上，其他同類股份如希慎(014)等，折讓更大，比較之下，太地較其他地產股及收租股高昂。

九倉太古更佳選擇

瑞信更發表報告，認為與其認購太地，不如買入太古(019)，可以以較便宜的作價，持有相同資產，因為分拆太地上市後，太古仍持有約太地84%股權，根據現在太地的招股價，則太古其他業務包括航空、海運服務及工業等，折讓達57%至76%，因此，投資者買入太古，即以較便宜的方法，持有太地。此外，比較太地，置地及九倉是更佳選擇，置地擁有更核心的中環商廈，而折讓較太地更高，瑞信指置地折讓19%；九倉折讓更高達27%，亦有中國業務及受惠內地遊客增長。

從另一角度看，這反證收租股估值偏低，有上升空間，有私人銀行界人士說，太地折讓雖不大，但屬合理，至於股息低，則投資太地非為股息，而是為資本增值，主要看未來兩、三年投資物業會否升值，太地物業位處中區、金鐘、太古，抗跌能力強，租金升值潛力也大。說太地昂貴，他表示，也可視分拆太地是為了把太古集團內的地產價值完全體現。

首天大漲機會微

收租股應有上升空間，但上周九倉等收租股普遍下挫。豐盛金融資產管理董事黃國英說，基金在一個類別股票的持股比例有限制，太地屬收租加發展股，基金減持部分收租股以認購太地，太古也因太地招股而下挫，但宏觀環境有利收租股，可趁低吸納。

其實，太地招股可說「有數可計」，太地已引入荷蘭退休基金APG為基礎投資者，

有消息指中國銀行(3988)也將成為基礎投資者，國際配售已近足額，撥作公開招股的僅5%，其中員工優先認購也在公開招股的部分，占7.7%，即350 萬股，真正撥給散戶的，約4200萬股。該股未必熱爆或首天狂升，但料有一定超額倍數，股價亦有支持。

收租股暫無政策風險

除了太地招股外，現在的宏觀環境亦有利收租股，野村亞洲地產研究部主管雷國怡表示，香港通脹壓力日增，投資者買入物業對沖通脹，但住宅物業及發展股，無論中港均有政策風險，兩地政府均正壓抑樓價升勢，內房股及本地地產股前景未明，相反商廈及商場收租便沒有政策風險。

他表示，當經濟複蘇，中環租金將首先上揚，因此較看好置地。野村早前發表報告稱，今年首季商廈租賃統計顯示，中環租金正在上升，由上季度的每方呎68元，上升至73元，按季升7.5%，銅鑼灣、灣仔商廈租金則上升3.3%，若首季租金上升勢頭延續至全年，則商廈租金升幅將高于該行預期，從而推動收租股，有機會挑戰07至08的高位。

地產收租股動作多

近期地產股及收租股動作多多，先是恒地罕有地委托測量師行，重估集團中港兩地收租及發展物業，及三大上市附屬的市值盈餘，指重估後資產淨值大升，出現除稅後盈餘逾494億元。

接著，會德豐(020)高價私有化旗下的會德豐地產(049)，作價較停牌前收市價溢價143.9%，較其每股資產淨值折讓約3.35%，頗為慷慨，複牌後股價大升，會德豐地產私有化傳聞已久，這次管理層高價私有化，對收租股有一定刺激作用。另外，恒隆地產(101)從太古高薪聘請董事陳南祿為董事總經理，亦引起市場注意。

近日上市新股表現不俗，上周截止的兩只新股歐舒丹(973)及朗生醫藥(503)，挾其內需及醫藥概念，大受追捧，據傳「細細粒」的朗生超購達數百倍。新股市場暢旺，將對太地招股有利。