理財第一波：太古地產與 REITs

太古地產（ 962）擱置上市，實屬不幸。我早已拿了招股書細閱，是一本很好的招股書，當中不少篇幅有關行業分析，如酒店房間數目及入住率，商場及寫子樓的租金水平；也有論述香港土地制度，是一本難得有關香港房地產投資市場的參考書。無論讀通識的中學生或成年的投資者，都可取得有用資料。上市目的是集資，即是求財。看招股書前，我滿以為這是一個好的投資，可能會借孖展認購。看過招股書後，發覺定價過高。集資額 70%用來償還借款，亦有違我認為集資主要用來擴展業務的準則。
REITs派息率高借貸率低

招股書中也談及股息政策，在一個經濟周期中，派息率是 50%，比收租佔整體業務相當大份額的本地地產股的派息率來說，屬吸引水平，因為地產股的利潤中，有不少是水份，即是包括了物業重估利潤，此利潤不是現金，沒可能反映在現金股息內。至於房地產基金（ REITs）方面，根據證監會規定，股息分派比率最少須為 90%，借貸比率則只可佔資產總值 45%，此兩點與地產股不同。除領匯（ 823）外， REITs在港可說不太成功，息率吸引但股價及買賣頻率差強人意。一是當中的物業不是優秀物業，又或是上市目的是套現。其實每次上市前，投資銀行對估值做大量功夫，投資者如果可從對方角度想，便會更好地作出投資決定。李兆波中大酒店及旅遊管理學院會計與財務高級導師 mailto:simonsplee@gmail.com