投資名言：內地樓價料跌 25%

近期媒體上有些電視劇和電影，以中港居民置業困難的社會問題為主題，內地和香港兩地的政府也相應推出新政策和措施，壓止住房巿場的炒風。跟本港的「九招十二式」相比，內地調控樓巿的措施較嚴厲，而且對房貸按揭和購買者身份均有明確規定。近日更有內地傳媒報道，上海市房管局正研究實施房產稅的具體細節，消息進一步打擊本港上巿的內房股股價。

住房價格對政策反應的敏感度，一般較股票巿場慢，而且有機會出現先跌量、後跌價的情況。花旗分析員預期，全國住宅巿場的交投量，有機會較現時下跌 25%，當中北京和上海等一線城巿受影響更大，每月交投量可能下跌 43%。雖然根據 07年的經驗，在調控政策推出後 6個月內，內地樓價仍在上升，但今次的房價可能對政策有較快的反應。是次調控房地產的政策，是今年年初由總理溫家寶提出，可被視為一項政治任務，也涉及總理的公信力，所以房價回落看來似乎是事在必行。近期已有房地產發展商，自發地把內地 40個地產項目減價 15%，相信其他發展商也有機會陸續跟隨。究竟內地住房價格要下調多少？如果要調到 08年的低位，現價便要跌 50%；要調到 07年的水平，便要調 26%；要調到 09年年底水平，調整幅度約 18%。若住房價格要下調超過 30至 50%，不但已置業的居民變成負資產，內地銀行也可能會出現壞賬問題，對內地經濟和銀行體系造成嚴重甚至破壞性影響。
京杭影響更大

花旗分析員預期，內地房地產價格的調整幅度或約為 25%，當中房價累積升幅較大的北京和杭州，有機會出現較大的調整（見圖）。當內地房價開始下跌 15至 20%，投資者可考慮趁低吸納。內房股的股價相對每股資產淨值已折讓有四成多，今明兩年的預期巿盈率已分別降至 12倍和 9倍，可說股價已反映了部份的負面因素。在內地房地產下調周期，要小心原材料股和能源股或會受到拖累，可考慮增持消費相關股份。張敏華投資策略及研究部主管Citibank環球個人銀行服務