曾淵滄專欄：內地豪宅有人買冇人住

這一回到大連，研究的是當地的房地產市場，前日一天之內幾乎走遍大連的主要開發樓盤，星海廣場、漫谷、第五郡、小平島、機場新區、高新區……連經濟實用房（相類似香港的居屋）也看了。現在，大連高檔洋樓每平方米價格介於 1萬元人民幣至 2萬元人民幣之間，最便宜的經濟實用房，價格也達每平方米 3000元人民幣。但是，高檔豪宅空置率奇高，能夠少過 30%空置率者已算是入住率非常高的樓盤。但是，問一問售樓處，大部份樓房已經賣掉，因此，所謂空置率倒不是發展商持有大量未售產業，而是業主買入後任由空置，不入住也不出租。據地產商說，這種現象很平常，買這些房屋的人，買樓房的唯一目的是待價而沽。銀行利率低是他們持貨不放不租的原因之一，不過，風險的確不小，一旦利率上升，沒錢付利息時就得被迫賣掉。另一個可能風險是投入房地產的錢中，可能也有相當部份是官員、幹部挪用單位機構的錢，如果上頭查起來，就會不問價被迫拋售。目前，儘管溫家寶總理幾乎每星期都發表一次寬鬆貨幣政策不變的言論，下令銀行不可收緊貸款，寬鬆貨幣政策不變。但是，中資股股價依然不斷下跌，相信有些沽售股票者是之前挪用了公款炒股，現在被迫售股套現，填回虧空的賬目。

碧桂園（ 2007）公佈半年業績，好像很不錯，利潤上升 79%，但是昨日股價竟一度下跌，收市時也僅微升 3%，與半年利潤上升 79%不相配合。碧桂園儘管利潤大增，但是不派息，任何不派息的上市企業，吸引力就馬上打了折扣，小心的投資者會懷疑為甚麼賺大錢而不派息。根據碧桂園公佈的業務情況，今年上半年所賣的樓房每平方米平均售價僅 4973元人民幣，比去年同時的每平方米 8012元人民幣低很多。每平方米平均售價 4973元的確是很低，像大連這種二線城市的廉價經濟房，每平方米也要賣 3000元。我估計，造成這個現象的理由，可能是碧桂園手上的土地雖多，但不值錢，估計是處於郊外偏僻地區。2007年，大證券行在推介內房股時，往往以該企業手上土地儲備之多來宣傳，但是，土地是不是值錢就沒有人提。曾淵滄城市大學 MBA課程主任