曾淵滄專欄：樓市何來泡沫？

去年金融海嘯時期，本地銀行多收緊樓宇按揭貸款，導致買樓無門。現在，銀行再度資金過剩，降利率搶樓宇按揭貸款的現象再出現了。每逢銀行搶樓宇按揭，總有傳媒做新聞，說甚麼樓價泡沫再現。真是莫名其妙，今日香港平均樓價只及 1997年高峯期的 7成，新界西北區更僅及當年高峯期的一半，何來泡沫？ 1997年是 12年前的事，今日，我們經常以日本股市、樓市仍未恢復 1990年的高位來形容日本的長期「衰退」，形容日本投資者的慘況，卻沒有人想一想香港人於 1997年前後買樓者至今仍未「見家鄉」的慘況。甚麼是泡沫？泡沫就是樓價遠超一般市民的購買力。香港有三分之一的低收入家庭有公屋照顧，因此，這些人不是買樓者，我們在衡量購買力時是不考慮這些人的，今日香港樓價，位處新界西北的約 100萬元，肯定是中產階級負擔得起的樓價，市區樓價 200萬元至 300萬元也買得到，這也是多數中產家庭可以負擔得起。今日香港樓價仍未恢復去年的水平，估計也不會出現飛升現象，買樓與買股不同，股票今日買，明日可以賣，甚至上午買，下午就賣掉者也不少。買樓可是長期投資，不得不謹慎，也因為謹慎行事，今年股市已上升近一倍，但樓價僅上升 2成。不少人對自己工作前途仍缺乏信心之前是不會買樓的，看看目前一些發展商賣樓花，炒家數量仍然少得很，與上個世紀 90年代有排隊黨時代相比，仍是天與地之差別。


昨日閱報，說港鐵（ 066）西鐵線的市區延線九龍南線本月中通車。真不知道當年是誰設計這條西鐵線，西鐵線竟然來到南昌站就停止，真是不三不四，兩頭不到岸。南昌站離九龍市區還有一大段距離，當年這條西鐵線也就注定要虧本，不但虧本，也使到新界西北樓價長期跑輸其他地區。現在好多了，西鐵線可以直通尖沙嘴東的東鐵線，東西合軌才能使到西鐵發揮真正的作用，通車後，對港鐵的生意有幫助，對新界西北樓價也有幫助。唯一美中不足的是這條西鐵線沒有在尖沙嘴西部的海港城設個站，這是很錯誤的決定，港鐵站上蓋永遠是最佳的購物區。曾淵滄作者為城市大學 MBA課程主任