石鏡泉 - 又打唔到嚟

前日，港股大跌400多點後，不少投資者便認為打到嚟，前晚美股回升，昨日港股又回升，似乎又打唔到嚟。究竟是打到嚟還是打唔到嚟？投資者該怎辦？筆者介紹看《經濟通》上的兩篇文章。第一篇是李飛揚的《品中資》專欄︰

盯緊中國海外與華潤置地

《品中資》這次認真了！甚麼意思？我說的是中央政府這次真的要下重藥打壓內地樓市的炒風了！

藥方一：4月15日，國務院要求，購買首套房90平方米以上者，首付不得低於30%；二套房首付比例不得低於50%，貸款利率不得低於基準利率的1.1 倍；三套及以上住房大幅提高首付款比例和利率水平。

藥方二：4月17日，國務院要求部分地區可暫停第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，暫停發放購買住房貸款。

這次中央政府連環出招，而且有雷厲風行之勢，無論力度和決心都是前所未有的。

不過，綜合內地傳媒的報道，過去兩天，各地樓盤依然人頭湧湧，看樓的人有增無減。在新政策出台當天開幕的重慶春季房展便持續升溫，成交量逐日遞升，部分樓價仍見上調，第二日成交較去年秋交會同期增71%，成交金額則翻了倍為106%，第三天的增幅繼續走高，分別達至95%、126%。

負責人指出，雖然新政策某程度上遏制投機購房，但對投資性全款購房起不到作用，今年房展仍存有「三高」--高成交量、高成交均價、高成交面積。諷刺的是，有些買家更陷入恐慌性購房，急簽合同，希望搭上低首付的尾班車。

整體上，新政策對於一綫城市的降溫作用較大，例如早前瘋漲的京城郊區新盤，便立時止住升勢，個別樓盤更即時減價近一成，二手房交投也有減弱趨勢，民眾恐慌購房心理略有緩和。不過，二綫城市卻不為新政所動，發展商堅持不肯低頭減價！

我相信，中央政府已經感到憂慮，如果以上的措施仍不奏效，未來還會出台更多更重手的措施，包括徵收住房消費稅或資產增值稅等！

正如我在上一篇品評中指出，這一回內房股應該會受到很大壓力，從短期投資角度，暫時是不宜沾手的。事實上，過去幾個交易日，內房股確實是跌市的重災區。

不過，話得說回頭，內房股過去幾年也經歷過不少風浪，既有客觀市場的逆轉，當然也有政策打壓的情況。但無論如何，一綫的優質內房股仍然能夠屹立不倒，因此，現在也是時候密切盯緊這些龍頭內房股的股價變化，我所指的就是我心目中的內房股一哥及二哥中國海外（00688）和華潤置地（01109）。

我自己的看法是，能夠較好抵禦這次「政策市」的內房股，除了是財政健全的公司外（中央會加大力度收緊發展商的借貸），樓盤供應最好不是集中幾個大城市，即是上海、北京、廣州及深圳等，能夠平均分布於二三綫城市的內房股是最有抗逆能力的。

其實，我在本欄也不止一次指出，在內地市場，由於房地產的特性（特別容易過熱），只有擁有全國土地儲備，具品牌的公司，以及最重要一點，就是物業發展及投資物業並重的地產公司，才有能力抵禦來自市場及監管機構的衝擊。

到目前為止，能夠做到物業發展和投資物業並重的地產公司簡直鳳毛麟角，就算這兩位大阿哥也只是朝這個方向發展，實際上仍然未算最好的比例。不過，對我們投資者來說，這已經足夠了！

李兄分析指出中國市場的特色，不要以為阿爺今時是一刀切，全切死。阿爺今時的政策，永遠不是鐵板一塊，是有保有壓的。內房股是長綫可看好之股。過去兩年筆者不建議內房股，就是要等這些措施出台。大家細味黑體文字，便可知在經過今次力壓之後，有些內房股是可以被考慮的。

大家如欲了解具體，可看看近日公布業績的綠城中國（03900）。《經濟通》有如下報道︰

綠城中國公布去年全年業績，去年連同其聯營及合營公司的合同預售金額達到513億元（人民幣．下同），按年增長2.38倍。

集團去年總結轉面積160萬平方米，已結轉總收入為156億元（按權益計算為104億元）。集團實現收入87億元，按年增長31.5%。

截至去年底，綠城累計未結轉合同銷售收入為482億元（按權益計為314億元），其中已鎖定可於今年結轉的收入為164億元（按權益計算為105億元）；可於2011年結轉的收入為234億元（按權益計算為142億元）；餘下鎖定於2012年及之後結轉收入為84億元（按權益計算為67億元）。

另外，集團預計有75個項目（或項目分期）推盤，預計新增地上可售總面積約為594萬平方米。其中，杭州地區新增161萬平方米，浙江地區（除杭州）新增 206平方米。

集團表示，於09年及今年持有的已竣工地上可售面積分別為127萬平方米及196萬平方米，已分別售出92%和78%。

綠城調整今年項目開發進度，預計共有70個項目（或項目分期）開工，新開工建築面積為1,113萬平方米，增加1.87倍，預計今年共有28個項目（或項目分期）竣工，竣工總建築面積為289萬平方米，按年增加50%。整體土地儲備總建築面積達3,083萬平方米。

綠城表示，強勁的銷售加上充足的銀行授信及多元化的融資管道，現金流情況良好，截至去年底，現金為118億元，尚有應收預售款96億。總債務為249億元，淨負債率由08年年末的140%下降為09年年末的105%。

選擇內房股須看4要點

綠城可以說是一眾內房股的樣辦。大家要買內房股必須看4點︰先看今年竣工面積已預售了多少，再看土地儲備有多少，及其分布地區，再看淨負債率有否大幅下降，這個比率愈低愈好，一比之下便可以撥開禾稈找珍珠。對筆者言，找綠城出來作例子，是因為它剛公布業績而已。如綠城負債率能再低，會較好。