陸羽仁 - 樓市受壓何不買股？

周末和朋友飲茶，話題離唔開「鬍鬚曾」推出的「曾九招」，有人話有用，有人話無用，不過觀乎揸咗5、6間豪宅的茶友A之神色，直情有啲茶飯不思咁款，又真係可以話措施有啲用噃。

茶友A平日係口水大王，由於佢愛炒豪宅，更以樓市專家自居，上個月仲非常睇好香港個樓市，到咗上星期六，茶友A變得沉默無語，大家都知佢開始怕樓市跌，驚自己兩三個蓋，蓋唔晒五六間豪宅咁多個茶杯。茶友A話，後向睇唔通，佢會減啲貨先。

炒家減貨樓市受壓

茶友A的行為，至少反映咗部份樓市炒家的心態，「鬍鬚曾」今次出九招，主要針對發展商賣樓，最辣那一招是要佢哋賣樓前三日公佈價單，無得再搞「神秘主義」，秘密賣做出「天價」，雖然「鬍鬚曾」的九招無一針對二手市場，但政府講到明如今唔得有下一步行動，唔知佢搞邊科，所以穩陣少少的炒家都會減部份貨。

這是一個供求遊戲，沽貨的人多咗，但買貨的人又窒一窒(消息出後二手成交減咗約一半)，對樓價就有少少壓力，所以政府出招開始有啲降溫的效果。

從政府出招的力度可見，佢都唔想一出手就打死樓市，只係想等樓市冷卻吓、降吓溫，真正勁招未出。政府理論上可推出的勁招包括增加土地或房屋供應，包括大量主動推地出來賣，以及大量復建居屋，但如非必要政府唔想出呢啲勁招。

亞洲樓市飛沙走石

我會將香港、以至內地樓市的炒風，放番喺環球層面咁去睇，在金融海嘯後，以美國為首的西方政府震過貓王，深怕經濟體系在海嘯中崩潰，所以出全力去放水，美國將利率降到接近零，以刺激經濟和投資，慢慢大家發現都無乜大事，資金就咁一浪浪將全球各地的資產炒上，從美股到歐洲、亞洲的樓市，都大幅炒高，特別係買地產有舊磚頭，好似安全啲，更加炒得熱，亞洲地產炒到飛沙走石。

股市升無所謂，樓市升就有問題，從政府的角度，怕人炒樓，多過怕人炒股，因為部份人買樓係基於實際使用需要，所以樓市升得癲時，好多人會叫政府打擊炒樓。

今次內地打擊炒樓在前，香港冷卻樓市在後，但兩者出招的方式和力度顯然不同，內地大力好多。共產黨統治先求穩定，樓價升到癲晒，搞到好多買唔到樓的青年人鬧政府，加上網上又流傳樓價「總理說了不算，總經理說了才算(指房地產公司的總經理)」，你話叫阿爺點忍。

內地金融未對外開放，還是一個閉端體系，樓市的資金主要還是來自自己銀行體系的供應，要打，一閂水喉無水就死。萬一真係咁「成功」，打到樓市死咗，都唔使大驚，只要銀行大力放水，又唔驚樓市升唔番上去。

樓市再升打壓續來

香港唔同，資產市場對外開放，資金來去容易，一打死咗樓市，隨時要醫5、6年，中間連政府都換埋，所以特區政府出招會比內地審慎好多。不過你亦都唔好以為，特區政府會俾樓價不斷狂升。假設呢「九招十二式」只是有效於一時，過得3、5、7個月，樓市又炒過時，你亦都要預咗，政府又會再出啲古靈精怪招，再壓抑樓市，有用無用都好，如果樓價升，招會繼續來。

本地一般住宅或未爆泡，呢次俾政府隊完一浸，炒家減緊啲倉後，若大圍資金仍然便宜，不排除樓市回吐完之後又彈番上，但在特區政府擺到明會不斷干預後，樓市唔易炒，因為一升就俾人隊，唔係咁過癮，而且樓市出入較困難，買完升咗都未走得到可能又回。

炒風不烈A股便宜

今次大泡泡，還有排未完，起碼要等美國加息，收緊番資金供應，呢個環球資產泡沫才會穿崩。如果講泡沫，內地A股市場又真係無乜泡，上證綜指上周五收298 3點，現價以去年A股歷史盈利計，市盈率只是22.9倍，若以今年A股估計盈利計，市盈率為17.9倍，在內地標準一啲都唔高。

上證綜指市盈率的最低點是16倍，當時是在2005年6月6日，上證綜指只有998 點。反觀高點，上證綜指市盈率的最高點是68倍，發生在2007年10月16日，上證綜指為6124點，那時也是環球股市的高潮。

以歷史走勢計，上證綜指的極低位是16倍市盈率，68倍市盈是極高位。上證綜指市盈率跌到的20倍以下時，已進入低估區域，升到50倍以上時，就係高估區域，「投資的我」睇長線，可以在A股市盈率低過20倍開始吸納，升到50倍以上時開始減持，?家跌穿3000點，開始接近下方，市盈率只有17.9倍，唔單止無泡，簡直係有啲便宜。

A股H股候低可吸

點解內地股市咁弱，我估其中一個原因，係因為樓市太強，去年下半年開始，在內地買樓買親都升，而且唔係小升，係大升，槓桿又大，就把大量資金吸引去咗炒樓唔炒股，係造成股市偏弱的原因。

A股唔升另一個因素係怕阿爺加息退市，估計可能在6、7月發生，但到壞消息真正出現時，股市就可能見底。真正會打擊股市的是經濟不振，但照睇今年內地GD P增長有10%，暫時又睇唔到企業盈利有不達標的可能。

總括而言，內地和香港打擊樓市，唔一定會令樓市在短期內爆泡，但會令樓市放慢，但只要全球仍維持在相對低息的環境，資金仍然充裕時，資金仍會到處流竄，最後可能落返腳在股市，內地的A股，甚至香港上市的H股，跌吓跌吓，中線開始有少少吸引力，可以候低吸納吓啦！