黃偉康 - 真正調整

人民銀行(圖)昨日公布，首季度房地產新增貸款為8,457億元人民幣，其中新增個人購房貸款為5,227億元人民幣，佔房地產貸款的62%。根據早前內地首季度新增貸款額度只有2萬多億計算，人行昨日公布的數字，足以反映出內地房地產貸款市場的熾熱程度，已到了極度危險的水平，因為房地產新增貸款佔整體新增貸款的比例，已到達一個極不健康的水平。?

所以，在過去數天，內地推出的房地產措施，主要環繞着收緊按揭貸款的行動，因為如果次季內地房地產中新增貸款佔整體貸款的比例，繼續維持在首季度的水平，那麼一旦內地樓市出現任何調整，內地銀行體系將會面對極大的衝擊，美國次按危機所引發的問題，就正好是內地一個借鏡。更何況現時內地的房地產市場已出現泡沫化情況，如不及時制止房地產市場不健康的貸款問題，當問題到達不可收拾的地步時，內地是否可以承受有關的衝擊？要知道內地中產階層只佔總人口不足7%，就算內地儲蓄率一直處於較高水平，但房地產市場一旦從高位回落，內地市民是否有能力承受樓市的跌勢，沒有人能估計。?

當然，有分析會認為，中央近日更積極遏抑內地房地產的行動，背後的原因，可能與3月份結束兩會會議後，有央企仍然積極投地，同時房價仍然持續上升，這令中央感到相當尷尬，因此必須作出更進取的行動，去調節內地房地產市場。這個分析，固然有其道理，可是大家有沒有想過，如果內地房地產市場真的沒有過熱的情況，那麼中央又是否需要對房地產市場作出打壓？因為這對內地經濟而言，絕非一個有利的行動，就算是姿態上的行動，亦沒有甚麼意義。?

當然，早前我亦與大家討論過，總理溫家寶在兩會閉幕後的記者會上，提到當總理並不容易，所以他已作好心理準備，所以在打壓房價過熱的問題上，國務院在市場並不能自行冷卻的時候，作出更積極的行動，亦屬正常，但這不代表中央只是從姿態上的因素作出考慮，而是實際上真的有此必要。唯一大家要探討的問題，反而是溫總在上周開完國務院會議後，無論銀監會又或者是地方政府，在打壓房地產過熱的問題上，都比之前積極，這似乎反映出中央在解決房價與地方收入的矛盾上，似乎已取得共識。?

事實上，如果大家明白過去內地房價一直都沒有辦法有效控制的主要原因，是來自地方政府十分依賴房地產相關的收入時，那麼只要地方政府亦願意作出配合的時間，這則代表了內地房價要面臨調整的時間已不遠矣，同時間由於內地房價一直都由內地少數的富戶所推動，而這些富戶亦明白政策一旦正式起動，沒有一個城市的房價是不會調整，屆時這些富戶亦會陸續在房地產市場撤離。所以，大家應為內地房價將會出現大幅度的調整，作出心理準備。?(筆者為華富嘉洛證券營業董事，逢周一至周五見報，wong.waihong@yahoo.com)