石鏡泉 - 房控

高盛事件與內地房控一併打擊股市，短綫言，是房控打擊力度大。長綫言，是高盛事件可以為環球金融市場，帶來徹底性的改革。由於是長綫，今天不談了，先談房控。

　　有認為，中央的房控是雷聲大，雨點小，筆者則不如是看，實效如何，一、兩年後便知。

　　今時談中央房控，重點多在信貸方面，此即︰

　　1. 就算是第一套房，如樓面積在90平方米以上，首付不低於三成；

　　2. 如是第二套房，首付不低於五成，利息則為1.1倍，即多了10%。

　　這兩個措施以前也有，是否嚴格執行就因地而異，故有認為，舊酒新瓶，起不了作用，但今次公布的措施就多了幾味藥。

　　1. 不准做第三套房房貸；

　　2. 限制外地人買房；

　　 3. 加大保障房的土地供應。

　　如跟本港的壓房價政策相比，再加上去的這幾味藥，就應有效得多。

　　按目前息率，增加貸款利率10%，對於一筆百萬元、分20年還的樓貸，只增加32萬元利息，只要樓價在20年後升多32萬元，已可抵銷這個「罰息」。今年海南島有些樓盤，幾個月間升價逾5成、9成，這個10%的罰息怎能起遏房價作用？要遏房價，要從消滅預期着手。

　　2008年末季，港地產商急於推樓，當時的一手樓價是平於二手樓，大家知這是不合理的，新鮮麵包怎可能平過舊麵包？2003年，部分一手樓的推售價被稱為麵包低於麵粉價，在這兩段期間，市民大眾，當然也包括一些民生派的議員，並沒有叫政府去推平樓。原因很簡單，不少人預期還會有更平的樓，今天賣500，明天可能賣300時，誰會買？

　　香港經濟經歷過不少樓價低潮期，但長綫言（起碼由50年代至今計），樓價總體是升的。可以講，只要不是在1997年頂價時買入，不少樓價，就算要多付 10%利息，仍是有賺，所以有錢便買樓，基本上是沒錯的，因為土地供應有限。

銀行「制水」遏抑樓價

　　土地，是不少政府，特別是內地地方政府的財政主收入來源。故地方政府是傾向抬高樓價，在高樓價有保證，土地供應又有限之時，不少有錢人就拼命買樓。他們買了，其他較窮的人便買不到了。這裏便帶出一個問題，我們容許富戶可以買多少層樓，今時中央就定了，基本上每人可貸款買一層，再貸去買第二層已不鼓勵，想貸買第三層就不可能。銀監會的劉明康在周前亦講過，你想買多些樓，可以用你自己的錢，用銀行貸款就有限制。這個周前的講話，到上周便落實了。

　　內地以前行戶籍制，變成每個人的經濟活動地區，都清晰可查，買過多少層樓，當然也可查到。但隨着戶籍制取消，人的流動性增加，該流動戶的經濟活動也不易跟蹤到。結果是有甲地人，在甲地買了一層樓，在乙、丙、丁地都買樓，只要在當地銀行系統，只做一次樓貸，仍是當是買第一套房。這樣，是甲地人去乙地炒樓，乙地人去甲地炒樓。中央今時就乾脆以納稅地（亦是變相戶籍制）為分野，非當地納稅居民不可買樓，便可以貫徹了不可買第三套房的規定。

　　以上海樓市為例，超過40%的客戶來自非該地戶籍的公民，以前的不用說，以後上海樓市可以少了4成買家。這4成買家是「外」人，該地的地方政府不負責該批「外」人的買房慾求。

　　這又會不會趕走了外來的英才？應該不會，外來英才最終還是返老家定居，只要他們來工作時可以租到地方住便可以。外人要買樓，先要入籍，這就可以減少了外資把樓房炒至泡沫、炒爆的危機。中央不許外地人買樓，其旨不單管制假老外，亦管制了真老外，這對於數年後的人民幣升值潮，是一箭雙鵰。

土地增加多建住房

　　中央關心的，不是貴價房、商品房的供應，而是經濟房、保障房的供應。

　　4月15 日，國土資源部公布2010年全國住房供地計劃，全國擬供量為18萬公頃。去年全國住房實際供地7.7萬公頃，故今年的住房土地供應量，增近兩倍。其中保障性住房用地增多一倍，廉租房用地則多近4.7倍。

　　保障房供應大增，部分城市商品房用地大幅縮減，上海去年商品房供應是700、900 公頃，今年則只約400公頃。

　　SOHO中國董事長潘石屹於網誌表示，內地樓價近期急升的核心問題是資金充裕，但土地供應少。中央這次推出的措施，就是制了水，又提供了地，是可以對內地樓價以及炒樓房風起了阻遏作用。這又是否代表內地的房地產股玩完？又不是，明天再談。