本港地產股 有平買機會

重點

　　˙九招規管新樓銷售︰港府昨日推出9招規管新樓盤銷售，並增加土地供應。然而，業界認為新措施對樓市影響溫和，目前熾熱的樓市會暫時降溫，但第3季樓價或回升。

　　˙穩樓市有利地產股︰政府公布新措施及增加土地供應，預期有助穩定本港樓市發展，可趁港股今次調整，候低買地產股。

　　內地政府近日連環出招打擊樓市之際，港府昨日亦推出9招規管新樓盤銷售。然而，業界認為新措施對樓市影響溫和。財政司司長曾俊華昨公布新措施後，本地地產股午後普遍回軟（見表1）。

港府出招規管新樓銷售

　　港府昨公布9項規管新樓盤銷售措施，重點包括以下兩項︰

　　一、樓盤如涉及銷售予公司董事及直系親屬，發展商須在成交5日內公布交易；

　　二、要求小型發展項目的首張價單需有至少30個單位或3成的可供銷售單位（以高者為準）；大型項目的首張價單需有至少50個單位或5成單位（同樣以較高者為準）。

　　此外，港府又提出，新樓示範單位的12項規管建議，包括單位要與獲批圖則面積一致等。

　　曾俊華強調，若有關措施成效不彰，不排除會立法監管。

考慮重推打擊炒樓措施

　　此外，政府會密切留意市場發展，會考慮重新推出適當的打擊炒樓措施以防泡沫，例如重推禁止「摸貨」轉售等措施，以及2,000萬元以下物業增收印花稅等。

　　新措施反映政府調控態度及決心加強，銷售透明度增加，有助防止發展商誇大成交價及遏抑賣樓造勢活動，以遏抑樓市炒風，對發展商來說，將導致售樓缺乏彈性，但未必太利淡。

　　中大財務學系副教授蘇偉文表示，港府 9招監管新樓銷售，的確可增加市場資訊，對消費者有利，惟對發展商則相對不利。

　　恒地（00012）營業部總經理林達民表示，這指引在商業運作上欠缺彈性。他指出，發展商公布首批價單後，若樓市走勢出現變化，發展商於售價調整方面則遇到問題。

　　建銀國際研究部執行董事顏偉洪認為，措施令地產商推盤時缺乏彈性，未必能跟以往般可視乎市場反應而逐步推售。他又指，雖然首批推出單位供應增加，但不代表價格會被拖低；相反，若投資者看到售樓反應佳，在首批單位推出時，可能已出現「搶貨」。因此，整體而言，這措施對樓市不算利淡。

業界預期樓市暫時降溫

　　業界預期，措施將令目前熾熱的樓市暫時降溫。顏偉洪預期，第2季樓價料企穩或略為回調；第3季樓價將回升，理由是息口仍低企及已消化第2季的調整。他指，由於政府有決心穩定樓市，故把今年中小型樓價升幅預期，由原本升10至15%，修訂為升10%。

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【專家觀點】港府出招 樓價短期受累

　　港府公布9招的同時，亦會增加土地供應，短期難免影響樓價，但長遠而言有利樓市健康發展，對地產股正面。

政府決心增加土地供應

　　曾俊華稱，為顯示政府增加土地供應的決心，未來3個月將拍賣4幅地皮，並會因應情況再推出4幅地皮，未來3至4年估計有逾6萬個住宅單位供應（見表2）。

　　政府昨公布分別於6月及7月拍賣何文田前山谷道村及山頂聶歌信山道地皮。連計早前被勾出的東涌、粉嶺地皮，未來3個月共拍賣4幅地皮。

　　韋堅信測量師行估價部董事林晉超稱，港府掌握豪宅地皮供應主動權，增加將成趨勢，短期對投資客及用家的入市意慾均構成影響，市價難免受拖累，但對豪宅長遠前景維持樂觀。他解釋，雖然供應增加，但隨着世界經濟復甦，加上本港樓市有不少海外投資者參與，料本地豪宅需求會上升。他承認，政府對豪宅市場的調控無疑會降低市場的樂觀情緒，發展商未來投地取態料理性。顏偉洪指出，政府增加土地供應，中長綫而言即增加樓宇供應，理論上能遏炒風。但中短綫而言，仍視乎投資者短期對樓價的看法。

大摩料今年推售1.25萬伙

　　蘇偉文稱，政府主動增加土地供應，由賣地至興建落成，往往需時約3年，實質住宅供應滯後，土地供應緊張問題難即時根治及紓緩。

　　過去3 年本港私樓落成量下跌（見圖1），供應緊張。本港息口低企、失業率改善，加上資金流入，樓價去年至今急漲，中原城市領先指數趨升（見圖3）。

　　大摩預期，本地發展商今年推售的住宅單位達1.25萬個（見表3），大型新盤集中在新界區（見表4）。

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【策略】大行點評新地長實信置

　　港府昨公布9招規管新樓銷售，以及增加土地供應，整體而言，有助穩定本港樓市健康發展，對本地地產股中長綫影響屬正面。

　　長實（00001）執行董事趙國雄昨稱，政府推出9項售樓指引，不會影響發展商銷售部署，發展商會提供更多資訊予買家，提升市場透明度，對買家更有保障。

　　野村指出，本地住宅供應量，在2012年之前不會顯著增加。未來1、2年，本港仍會受住宅供應有限影響，樓價趨升。野村估計今明年樓價合共升20%。

　　大摩指出，本地地產股現價較NAV折讓16%，貼近歷史平均水平（見圖4）。

野村：新地長實土儲多

　　策略而言，可趁港股今次調整，低吸本地地產股，當中首選新地（00016）、長實及信置（00083）。

　　野村認為，擁有較多土地儲備，及專注銷售中小型住宅的地產商，較值得看好，包括新地及長實。

　　據法巴的報告指出，去年新地及長實在本港的土儲，分別達65.9百萬及36.4百萬平方呎（包括投資物業及農地），是在本港擁有最多土儲的地產發展商。

　　野村給予新地目標價 147.3元，目標價較預估每股資產淨值（NAV）折讓9%。野村指出，過去新地於經濟上升周期時，股價較NAV平均折讓3%。

　　大摩亦看好新地，給予目標價155元，認為新地的利好因素，包括農地更改用途陸續有來，及新盤佔今年市場份額39%。由於元朗YOHO Midtown售價及上半年發展利潤較預期理想，故把新地2010年度每股盈利預測調高12%，至5.74元。

　　長實方面，野村給予目標價132.2元，和預期每股NAV一樣。大摩認為，受內地物業銷售及租金調整，可帶動長實業績維持強勁。大摩又指，過去長實在樓市上升時期，其股價升幅往往跑贏樓價升幅，加上其土儲較多，盈利清晰度較高，均利好長實股價。大摩給予長實目標價113元，評級為「增持」。

大摩：信置上望20.7 元

　　野村亦看好信置，給予目標價18元，預測每股NAV則為19.9元。大摩給予信置目標價為20.7元。

　　建銀國際指出，信置旗下「銀湖．天峰」及御龍山銷情理想，淨負債率亦大降至8.3%，維持「跑贏大市」評級，目標價19.01元。