江洋 - 中渝買入等豐收 25億元售樓收益待入帳

中渝置地（01224）今年上半年的內房累計認購銷售額達24.8億元，大增2.3倍。

　˙集團售樓收益，未來三年陸續反映，業績可望大幅改善。

　˙持逾9,000萬平方呎土儲，且受惠西部大開發獨有地區優勢，增值潛力不俗。

　　中渝置地挾着西部開發優勢，且土儲甚充裕，中綫極備增值效應。在此之前，趁集團股價接近1年低位，短綫有投機價值。

一：銷售成績理想

　　中渝主營四川及重慶內房業務。集團09年度（12月底年結）營業額10.8億元，減少22.5%，虧損則減少至5,835萬元（08年度，虧損8.37億元）。

　　中渝最近兩年度持續錄得虧損，惟其內房銷售成績絕不遜色。參考09年度年報，中渝已簽約但未確認的銷售額17.04億元）。

　　另於本月初，據中渝網站公布，集團今年6月份的銷售金額4.37億元，已售樓面面積58.1萬平方呎，同比大增5.2倍及4.6倍。而今年上半年，集團亦已累售樓面350萬平方呎，累計銷售額24.86億元，同比分別增加1.58倍及2.3倍。

　　數據所示，中渝自金融海嘯漸退以來，加上中國經濟回暖，其間內房業務銷情實際相當理想。惟礙於項目尚待確認入帳，令收益產生滯後效應，形成業績表現不振。估計中渝最遲於2011年度，收益將陸續入帳。

　　中渝去年底止，每股NAV約4.6元，現價2.95元，相對折讓約35.86%，或P/B 0.64倍，非分外吸引。

二：充裕土儲 迎西部開發

　　按中渝今年3月底報告日，集團於內地可供發展土儲，應佔樓面高達9,146萬平方呎。而土儲每方呎成本價，不足200元。故作如此理解，受惠西部大開發，連同中渝本身極充裕的土儲，及相對廉宜的地價成本，集團中綫備相當不俗的增值潛力。

　　作粗略計算，以中渝土儲每方呎每10元增值計，集團已可額外增值9.15億元。保守重秤，每股NAV增至6.5元，NAV折讓進一步增至54.6%。

　　中渝同期共持現金37.85億元，長、短期銀貸27.42億元，縱連一項附屬公司少數股東貸款6.08億元計算在內，中渝借款33.5億元，還是處於淨現金狀態，財政狀況良好。

結論：趁低先炒一轉

　　中渝因藉充裕土儲，連同中國本身經濟增長，及西部開發獨有優勢，中綫備增值/獲利潛力。另中渝今年5月見1年低位2.26元，相對去年7月高位6.6元，累跌65.7%，集團現價接近1年低位，亦提供不俗的投機價值。

　　純短綫論，博中渝上升20%，至3.54元，目標價相對重秤後NAV折讓，仍達45.5%。