石鏡泉 - 拆彈

近日可以說是香港的拆彈日，股市升360多點，一洗近日股市的「悶蛋（彈）」，立法會又通過了降低舊樓強拍門檻至八成，有望加快拆除舊樓的危樓彈。政府又跟溫和民主派，在政改問題上有偈傾，看來政改炸彈又可望拆，一派好象。

　　股市炸彈是否可拆，要看能否再上層樓，上企二萬二。這三天，筆者在《經濟通．選股情報》欄有如下預期︰

　【15/03/2010 ：再無懸念】

　　在兩會初期，溫總提出「兩難」和「複雜」之詞，到昨日（14日）溫總對這兩詞作出較明確解釋。

　　「複雜」，是指國際經濟發展後向複雜，中國要因應國際情勢來應對；「兩難」是指要保經濟增長，但同時要控制通脹預期。將這兩者合起來，還是要發展中國經濟一途，只要中國經濟發展好，「複雜」、「兩難」都不再複雜和難。

　　因此，除個別板塊（如內房）會受到利淡政策影響外，其他板塊應仍是會受到扶持，在中國經濟向好大前提下，有較大利好作用。因此，估計今周及下周中港市基本上是看好者，恒指有望上試22000至23000。

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　【16/3/2010 ：仍望22000】

　　昨日（15日）恒指險守21000，仍可望22000？關鍵在今周，如今周仍上不了22000，後市就有點擔憂。

　　恒指預期市盈率約13倍，不算貴。除非有大利淡因素，不然恒指在這水平大跌可能性較細。

　　今時所見利淡因素有二：⑴美儲局今明兩日會議息，如加息又或有較鷹派息論，自然利淡；⑵美國會將討論人民幣滙率問題，一旦美國確認中國操控人民幣滙率，將掀起一場金融大戰，亦不利股市。投資者不宜太勇，待上述兩點有些眉目後才好有大動作。

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　【17/3/2010 ：向22000】

　　昨日（16日）文估計恒指會向22000進發，不過昨天市跌，今日（17日）仍死不悔改，謂恒指向22000進發。原因有二：

　　⑴美儲局議決仍維持低息一段長時間，並未如市場所慮，將期限字眼由「extend period」改為「longer period」，由「很長」改為「長」，即是長的期限短了，故不改長度，會對市場有利好刺激；

　　⑵美財長謂未決定將中國列為滙率操控國，此將中美貨幣戰的危機解除，亦應利好股市。

　　21000不宜再失，希望港股今日有200點升幅便好了。

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港股有望見23000至25000

　　港股在經歷了年初的「悶蛋」期後，今後可望上見二萬三以至二萬五，時間約在四、五月間，到位或到時，大家或要執生。這麼多「或」字，是因為今年世界變化大。美國會於4月15日公布操控滙率的國家名單，中國屆時又或開了期指市場，再加上世界經濟、通脹的變化，你叫今時怎能將事情說死？

　　能說死的，怕只有拆舊樓一事，是否將強拍門檻降至八成便可解決問題？筆者認為並不。由於筆者有層舊樓被試圖收過，有些經驗可分享。

　　舊樓涉及6個利益個體︰1.業主、2.租客、3.發展商、4.政府、5.保育團體、6.社會大眾。每個團體利益不單不盡相同，更或有矛盾，不擺平這個，彈難拆。

　　1. 業主︰多數業主都望得到好價。小部分業主則視物業為祖業，多多錢都不賣。

　　2. 租客︰多數望有足夠補償或能有另個平樓可租。

　　3. 發展商︰收購價、發展成本愈低愈好，以增利潤。

　　4. 政府︰最好唔好煩我。要建樓，補足地價。

　　5. 保育團體︰不少是簡單的以為不發展便是保育，要作個能兼顧各方面的保育計劃又確實不易。

　　6. 社會大眾︰只要不是危樓，沒有冧樓危險便算，但有個潛在利益少人談。發展了舊樓，政府庫房多了收入，可以做更多福利；多了新樓供應，理論上可讓樓價平穩些，有利上車盤客。

　　降強拍門檻至8成，能否解決以上6方矛盾？相信大家都知不可。

　　這6方中，以業主和發展商的矛盾最大。業主想賣高價，發展商想壓價。如果先靠雙方於市場協商，可以商到天光。筆者的一層舊樓在2004年間有兩個地產商想洽購發展，只不過是20多伙業主，開了年多的業主會，仍無結果。兩位發展商都各落了釘，有兩個發展商垂青你的舊樓盤，不是樓更有價？唉，兩釘齊下，要起釘就難，還講發展？結果是今時還是「舊」模樣。會有甚麼後果？有關之舊樓如拆不了，便只好待變危樓，拆樓供應會減少，多了人要買貴樓。

　　當舊樓成危樓時，政府便要出手強拆樓。那時，業主、租客，發展商、保育團體都無聲出，因為危樓會危及社會大眾。如政府肯改思維，是否可以把政府認為不冧之危樓，也當危樓來處理？

業主可組合作社拆樓重建

　　如要快速拆舊樓炸彈，政府是要主動出擊，協調各方，以收速效，不要讓舊樓殘到變危樓，像馬頭圍道舊樓冧下來，壓死人才出手。

　　港英時代的公務員可以組成合作社，找政府賣平地，合作社便建樓予合作夥伴。特區政府也可引用此蹺。如有一半業主肯重建舊樓，可向政府申請協助，由政府牽頭組成個合作社拆樓重建，由合作社自己找建樓商，又或由政府審核了些合格建樓商。這些建樓商跟發展商的最大分別是，建樓商只拿服務費，不分利潤，發展商則以獲利潤為生。

　　拆、建樓期間，一干人等可以有住屋津貼去租樓住。建好樓後，每舊業主可抽籤得回一層樓。賣樓有利潤，由業主攤分。

　　這個提議是將發展商勾出，改為建樓商。舊樓業主多了分頭，重建舊樓的意願會較大。

　　舊樓是遲早要重建的，不要待變為危樓時累街坊才要被強拆。舊樓業主可以在原址分回一層樓，就是原址安置。租客始終是租客，有合理賠償便得搬。政府可以透過法庭判例定出個公開價，方便處理，減少爭拗。住舊樓者，不乏老人家，要他們日蹬4、5層樓樓梯，並不是保育，改為有電梯上到25樓，風涼水冷，窗明几淨才能保到老人家之「肉」。

　　發展了舊樓，政府多了補地價收益，可壯庫房。今時市區內之舊樓，估計逾4,000幢，以每幢能建30層樓計，即是有近12萬個新單位落成。多了這些市區新樓（希望是上車盤或單位），無殼一族也會多了選擇，不用再埋怨買不起樓。

　　至於屆時樓價是多少也不用拗。這些樓價不是大地產商的掠水價，是舊樓業主的心儀價。如舊樓業主硬要賣10萬元呎，而能賣出，也沒法，因為提供房屋是政府責任，不是舊樓業主責任。只不過政府希望透過這個加速拆舊樓過程中，多了較大量的新樓供應，以擺平供求失衡之問題。至於長遠的房屋供應問題，政府確是不好辦，明天再談。