美樓市疲弱 復甦恐受阻

本文重點

　˙美國聯儲局在議息聲明中強調，新屋動工在低迷的水平停步，而且不少數據均反映美國樓市復甦步伐暫時停滯不前。

　˙聯儲局重申如期在3月底結束購買按揭抵押證券（MBS）計劃，亦影響建築商對未來樓市前景的信心。

　　雖然美國聯儲局在今次議息聲明中，指出新屋動工仍然低迷，但聯儲局將如期結束購買資產計劃；至於首次置業稅務優惠會否延長仍是未知之數，加上失業率可能再度回升，及大量按揭計劃在未來一兩年需要重調利率，種種因素都阻礙美國樓市復甦步伐。

　　美國聯儲局在議息聲明中，繼續維持對經濟前景審慎樂觀的語調，指未來一段時間，經濟仍會溫和復甦，但資源使用率仍偏低、通脹走勢溫和及長期通脹預期穩定，因此維持超低利率「更長一段時間」不變。聯儲局亦在聲明中，稍微改變對經濟狀況的看法。1月的聲明指出，勞工市場的惡化情況正在紓緩，但本月聲明則指，勞工市場正在回穩。

　　1月的聲明中，聯儲局並沒有提及房屋市場狀況，但今次聲明卻增添了對樓市的看法。今次聲明強調，新屋動工在低迷的水平停步，這與剛公布的2月新屋動工數據相呼應（2月新屋動工按月跌5.9%）。

今年加息機會微

　　法巴預期，聯儲局將在 2011年方有機會加息。不過，目前仍未能具體確定，房屋需求及住宅投資對經濟復甦帶來的潛在貢獻有多大。

　　法巴認為，目前新屋動工仍然低迷，3月NAHB房屋市場指數回落，種種數據反映美國樓市復甦步伐暫時停滯不前。即使華府推出首次置業稅務優惠等援助計劃，仍然未能大幅提升建築商的信心。美國經濟復甦的勢頭和持續性，部分將會取決於過去支持樓市復甦的首次置業稅務優惠，會否在4月得以延長，以及有關優惠刺激房屋銷售的能力。

按揭利率恐上調

　　2月份新屋動工折合年率達到57.5萬戶，較1月的61.1萬戶下降5.9%，原因是東北和南部地區冬季遭遇大雪，阻礙建築施工。

　　另外，2月建築許可亦下降至61.2萬。目前強制收樓宗數仍處於高水平，令房屋庫存增加，而聯儲局重申如期在3月底結束購買按揭抵押證券（MBS）計劃，亦影響建築商對未來樓市前景的信心，他們對未來的建屋計劃維持審慎態度，顯示房地產市場仍需要更長的時間才復甦。

　　當儲局在本月完成購買機構債券和機構發行的按揭抵押證券等量化寬鬆計劃後，一直被壓低的按揭利率，在缺乏聯儲局支持下，有可能會再度攀升，並打壓民眾對房屋的需求。

　　摩根大通經濟師Michael Feroli指出，「部分經濟數據反映大雪的影響，但拋開天氣因素，也沒有迹象顯示經濟活動增強。若就業市場能復甦，最終將刺激房地產市場。」

失業率高位徘徊

　　白宮官員的聲明指，2月失業率回落至9.7%後，預料今年進一步回落的機會不大，甚至未來數月將再度回升。這凸顯稍為回穩的勞工市場，目前仍存隱憂，反映聯儲局難以加速退市步伐。

　　此外，美國樓市的主要風險，還包括未來一、兩年將有大量非次按類別的按揭計劃，如次優（Alt-A）及選擇性可調整利率貸款（Option ARM）到期，需要重新調整利率，意味着不少業主的每月供款勢將上升，拖欠比率及斷供宗數相信難以顯著得到改善。