2010年3月29日 星期一

曹仁超 - 投資者筆記 - 跟交通網絡買「生地」

3月28日,周日。去年11月開始,港股進入what to buy and what to avoid期,即揀股唔炒市,相信牛皮市仍將維持好一段日子。今天投資策略是在動盪不安的股市中搵出有價值的股份,在胡言亂語的市場氣氛中保持真知灼見。小投資者大部分時間都是對的,只有在轉角市才出錯,醒目資金經常追隨趨勢及利用止蝕盤去局限風險。股神箴言:「投資成功,不在乎你追隨群眾或和群眾對着幹,而是你的分析是否正確。」去年新興市場股市平均升幅104%、成熟市場股市平均升幅73.3%。不少新興市場股市同原材料價格有關,故全球工業生產改善前,原材料股必先行上升。反之,去年8月起成熟市場股市表現超前新興市場,因為原材料價格(例如CRB指數)進入調整期。

資金回流美國支持美滙

基金手上現金比重由一年前的6%降至3.6%,代表基金經理已過分樂觀,對風險戒心大減。在此水平下,股市如何更上一層樓?畢巴頓認為,美股最少還有10%上升空間。A股去年8月進入超買區後下調,恒指去年11月進入超買區後下調,今年3月美股進入超買區後又如何?八十年代開始透過資產升值去增加債務因而產生的GDP高增長期,到2008年已結束。ISI集團估計,今年第一季美國企業純利較去年同期升38.8%,第二季升 42.4%、第三季升36.8%、第四季升30%,即2010年全年美國企業純利可上升36.1%。如上述估計正確,今年美國經濟應不虞出現雙衰退,但 GDP增長率又能否支持目前美股O水平?

美國政府通過9400億美元的醫療改革法案,代表未來財赤無法收窄,不利債市。不過,資金正由新興市場回流美國,支持美滙上升,因為美國及歐洲經濟在漸漸擺脫衰退。通脹初期人人喜愛,政府透過增加貨幣供應令股市上升,同時CPI升幅溫和,例如2003 及04年;然後漸演變成2007年政府為壓制CPI而一再加息,最後引發樓價回落及次按危機,出現2008年大跌市,之後人們又恐怕通縮大於通脹……。 2009年3月政府開始再膨脹政策,最早開始再膨脹政策的是北京政府(2008年11月),A股上升亦最早結束(2009年8月),為時共九個月。美國去年3月批出量化寬鬆政策,至今年4月1日結束。

1980年4月2日(至今剛好三十年),鄧小平就內地住房問題發表了講話,內容如下:一、過去內地實行低工資政策同時推行公房低租金制度,主要是為解決中國人民居住問題。上述公房由政府和單位建造並承擔維修保養費用,結果令中國人均住房由 1949年十點八方米下降到1978年六點七方米,而且房屋愈來愈殘舊。

二、從1982至84年以常州、鄭州、沙市、四平作試點把公屋出售,自1985年起再把經驗用在其他城市。1986年上海、廣州兩市首先進行有償轉讓土地法;1987年擴展到深圳、煙台、唐山、蚌埠,並進行「提租補貼」試點(即公房可以加租)。上述經驗用作制訂1988年七屆人大「修改草案」,明確土地可以有償轉讓及物業可用作收租。

三、1988至 98年上述修改法案在全國大部分城市推行。1988年2月25日發布國務院十一號文件,包括公房可以加租、出售及實物分配,實行住房貨幣化。

四、 1997及98年在上海朱兩次講話中提出加快住宅建設,使之成為新的經濟增長動力和消費熱點。許多城市便引入外國不少方法,例如土地拍賣等,引發全國房地產熱潮。

不少人以1998年作為中國土地發展的分界線,情況有如1967年前後的香港物業市場。1967年前,香港房地產發展雜亂無章,經一連串改革後,香港房地產開始規範化。中國房地產由1998年至今已繁榮十二年(2000至03年為回落期),以美國例子,地產繁榮期一般可長達二十二年。換言之,中國房產仍有十年好景(雖不排除有短期調整)。

地產商沿西鐵建「生地」儲備中國房地產是否存在泡沫?諾貝爾經濟學得獎者斯蒂格利茨認為,中國和美國不一樣,主要是負債並不高。不過,過去一年中國新增房貸是2008年的五倍,令房地產相關信貸佔總信貸20%,已到了警戒水平。

日本野村證券董事長氏家純一認為,在日本泡沫時期,房貸及建築亦只佔銀行總貸款25%。資產價格急升同時伴隨貨幣供給擴大和信用擴張,尤其是對房地產部門的信貸擴張,就是危險訊號。中國應從八十年代日本資產泡沫中吸收經驗,以免資產價格本身變動對經濟造成破壞。

新加坡國立大學東亞研究所所長鄭永年認為,北京、上海、深圳這些大城市房屋空置率已超過10%的國際警戒線,擔心房地產市場泡沫不斷擴大,最終可導致社會不穩定。

根據倫敦商學院(London Business School)資料,1955年如投資1000英鎊在物業上,到2006年高峰期市值50萬英鎊。古有明訓:有土斯有財。本港地產發展商如新地(016)早在七十年代初期已投資沙田一帶的「生地」(Raw Land),並改為住宅及商場賣出去或收租,然後逐步向新界其他地方購入「生地」……。恒地(012)過去在上水、粉嶺一帶購入「生地」,然後是將軍澳……。長實(001)買入港燈(006)後,將發電廠土地改為商住用途,買入和黃(013)則把造船廠土地改為商住用途、貨倉土地改為商住……。過去十多年,內房股亦將「生地」改為商住用途而發達。今天本港的巨富,十之八九同地產有關。

不過,各位千祈不要亂買「生地」。我老曹不少朋友在 1997年前大量買入大嶼山土地,以為新機場落成後便發達矣,但至今買入的土地仍是爛地一片,因為特區政府並冇發展大嶼山的打算。新地及恒地策略成功,是跟着政府的交通網絡去發展,例如獅子山隧道通車之前收購沙田的「生地」;火車電氣化之前收購元朗、上水、粉嶺一帶的「生地」。恒地在地鐵未建至將軍澳之前,已先一步在將軍澳建立「生地」貨源。到今天,地產商又沿西鐵一帶建立「生地」儲備。

在內地,亦可以跟着大城市內的地鐵擴展而建立「生地」儲備。至於二三四線城市發展,便可跟着高鐵走。例如今天在瀋陽買入「生地」,然後將之建為商住物業,才是隱蔽的寶藏,一旦打開,可帶來無窮財富。

去年中國正步入類似2003至06年的美國地產上升潮──即因利率下降而引發的置業狂潮。所不同者:甲、內地買樓先付樓價30%(第二間50%);乙、貸款沒有證券化,因此銀行貸款時小心謹慎;丙、沒有職業者無法獲貸款。雖然今年政府已嚴格限制,但樓價並沒有因而下調,二三四線城市樓價繼續上升。今年第二季起應否開始收集內房股?我老曹認為,在內地應該不會出現「次按危機」。

2000年美國科網股泡沫爆破至今已十年,大部分科網股股價至今仍無法升穿2000年水平;2007年10月金融股開始回落,到2009年3月跌幅達84%,其後雖然反彈145%,情況仍有如2002年10月至07年10 月的科網股,反彈完成後再無力進一步向上。金融股「Beta系數」上升,代表擴大波幅而非升幅。去年3月至今金融股的良好表現,只是2008年過度超賣後的反彈,而非上升趨勢開始。

美促人民幣升值保護主義作祟2005年美國要求人民幣升值30%。2005年8月起中國政府亦讓人民幣逐步升值,到2007年次按危機前人民幣已升值22%,直至出現次按危機後,人民幣才停止升值。2008年11月中央政府推出4萬億元人民幣刺激經濟方案,令中國股市率先好起來。今天美國又再要求人民幣升值,但美國經濟真的可以藉此好起來嗎?1985年8月至94年7月日圓升值200%(由250日圓兌1美元升到80日圓),美國貿赤有冇減少?1994年1月上海朱決定讓人民幣與美元滙率併軌,是因為當時人民幣沒紀律地貶值,並認為人民幣升降應以中國利益為首先考慮因素。如美國政府認為人民幣值太低而抽25%懲罰性關稅,咁過去幾年美元兌加元貶值40%,加拿大政府是否亦應向美國徵收40%懲罰性關稅?過去一年英鎊兌美元跌25%,美國為何沒有向英國抽25%懲罰性關稅?上述言論百分之二百是保護貿易主義。作為自由貿易主義盟主的美國,更不應以此為脅。

美國貿赤年年擴大,是因為美國人有先使未來錢的習慣。中國外貿年年盈餘,則是因為中國人有積榖防飢的習慣。此乃民族性使然,同幣值高低無關(日圓由360升至90兌1日圓,日本仍出現大量貿盈)。過去四十年證明了外貿赤字或盈餘同該國經濟盛衰關係不大(例如日本年年貿盈,但過去二十年經濟如何?)今天對 GDP最大影響是消費,一旦消費下降,經濟衰退便來臨。一個國家只有在經濟發展初階,外貿盈虧才佔重要位置。一如1967至87年我老曹的薪金加減可影響個人消費,但1987年後是否加薪,對本人消費的影響已不重要,主要視乎股市升降(股票投資得失早已超過一年薪金收入)。到1997年後,連股市升降亦不再重要,因為股票投資只佔全部投資30%,其餘已分散到房地產、外滙、債券及黃金方面。相信國家亦一樣,初期影響經濟盛衰是外貿,然後是股市及房地產,最後是熱錢流向。由於美元已取代黃金成為環球各國儲備,當美元泛濫時,全球亦不得不跟從。當美國經濟出現萎縮,便引發全球金融海嘯。

去年3月起,美國政府再次推跌美元滙價,目的是希望「重新平衡世界經濟」──即中國增加消費、減少出口,美國增加出口、減少消費。然而,今年2月中國出口大升 45.7%,美國財赤則達2209億美元,為歷史上最巨!世界經濟不但沒有重新平衡,反而進一步走向極端。

德國擁有全歐洲最高的儲蓄率(約 10%),相信亦是全歐洲擁有最低自住物業率(只有43%)的國家之一。在德國置業,銀行一般要求先付樓價50%;反之業主欲加租則十分困難,因此大部分德國年輕人對置業興趣缺缺。至於美國人,儲蓄率在2007年一度跌至零,卻十分喜歡置業,在美國置業更一度出現零首期,一般只須付樓價10%便可。以今天情況看,德國經濟較美國正常很多。

馬來西亞樓市值得留意

台灣樓價自1992年開始便停滯不前。2008年因兩岸加強互通,令台灣豪宅售價再次上升,相信與台資回流有關(九十年代那些去了長三角一帶投資的台灣資金回流,當時上海樓價只及台北市樓價六分之一,現在上海樓價反較台北市更貴)。2010年八十坪(約二千八百方呎)的台灣豪宅,每坪賣100萬元新台幣(約25萬港元),相等於每方呎7000港元,只及香港同級豪宅售價的三分一。大陸人到台灣置業者很少,這次上升靠台灣資金回流,能支持台灣豪宅升勢多久?木宰羊。

過去十多年,英語區國家樓價皆上升,只有馬來西亞屬少數例外,皆因1997年亞洲金融風暴時,馬來西亞政府曾下令關閉外滙市場,此決定令外資至今對馬來西亞市場仍存戒心。過去七年華人聚居的地方樓價皆升,馬來西亞又是少數例外,理由是華人在馬來西亞受到不公平對待,包括考大學或做生意以至考公務員職位,形成有錢的華人都去晒新加坡。今年1月,隨着東盟國同中國貿易協議生效,能否扭轉上述局面?2008年馬來西亞出口198.7億美元,中國佔9.5%,去年出口到中國升89.8%,估計今年進一步急升。馬來西亞50%以上人口是二十五歲或以下,屬十分年輕的國家,較印度更年輕。信用卡使用率只有37%(新加坡121%)。今天在馬來西亞買樓回報率一般有6厘左右(香港不足3厘),是值得注意的新興市場。

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