港人買樓 首重交通實用率

孫子兵法： 「知己知彼，百戰不殆」，買樓亦如是，除因應自住的需要，也要考慮日後轉售時準買家的行為，才容易買入跑贏大市物業。

最近一項訪問了500 名業主的調查發現，原來業主買樓自住所考慮的因素中，交通配套及實用面積最受重視；相反對買入物業的原有裝修及家具則最不受重視。業內人士指出，港人生活及工作繁忙，放工可盡快回家的鐵路上蓋物業；又因樓市永遠是用家佔大多數，所以即使物業較舊、但實用率相對較高的老牌屋苑，都成為買家入市的熱門對象，有心入市人士不妨作為參考。

明報記者陳天賜

新鴻基地產（0016） 旗下的沙田HomeSquare 與中原合作，於今年5 至6月期間，委託獨立調查顧問天高管理發展以問卷方式訪問500 名本港業主，完成一份名為《港人置業居室消費趨勢》的研究報名。

擁交通優勢市區樓價勝新界

城大副教授曾淵滄在其專欄指出，買樓既是投資行為，亦是消費行為；如此，能了解一般人買樓的「消費模式」，自然是百利而無一害。《港人置業居室消費趨勢》的調查結果顯示，港人買樓時考慮的八大因素，按重要性依次排列為：（一）交通配套、（二）實用面積，（三）樓宇景觀及所處地段， （ 四） 升值潛力， （ 五） 區域及校網， （ 六） 樓齡，（七）配套設施及服務，（八）裝修及家具。（調查的重要性排名，乃由受訪者按重視程度，給予1 至5分，即5 分為最重要，1 分為最不重視，然後計算出平均分數來進行重要性排名）。

中原住宅部董事總經理陳永傑表示，港人要求「出入方便」，所以交通配套是置業最重要的考慮因素，亦反映地區樓價高低。「交通配套令市區同新界樓有高低之別……而老牌屋苑雖然樓齡較高，但由於較為實用，故仍有大批捧場客，令這類樓樓價老而彌堅。」至於其他因素，他亦各有解釋。

港人買樓自住考慮因素重視程度排名 （評分由11至5；5分為最重視）

第1位

交通配套重視程度評分：4.49

「交通配套」無疑是選購物業時的第一大考慮因素，在未考慮單位內籠前，買家必先選定位置，並考慮到出入的交通配套是否方便。較能掌握出入時間的交通工具，首推大型運輸系統、並可避免遇上公路塞車的鐵路，此亦促使鐵路沿線上蓋的物業，往往成為買家入市熱點的原因。

信和置業（0083）位於奧運站帝峯?皇殿，購買樓價逾千萬元的買家願意清晨親自排隊揀樓；而西鐵九龍南線通車，令屯門至市區的距離大為縮短，讓買家願意搬入過去被視為偏僻的屯門，故交通配套難免成為買家置業時最重視的考慮因素。

第2位

實用面積重視程度評分：4.39

揀好完善交通配套的地區，買家便要由外至內， 將視線轉至單位的「實用面積」，即實際內籠上。自「9 招12 式」推出後，新盤須設有交樓標準的清水房，示範單位未經裝修及化妝後，更發現新樓實用率較低，相反老牌大型屋苑如美孚新邨，以及荃灣綠楊新邨的實用率較高，此亦促使該類物業的樓價老而彌堅。

此外，美孚新邨的內籠更可彈性拆除，增加間隔靈活性，加上位處多條鐵路線上蓋，故屋苑樓齡雖逾30 年，但仍是全港藍籌屋苑之一。

第3位

樓宇景觀及所處地段重視程度評分：3.92

至於低於4 分的「樓宇景觀及所處地段」，亦僅次於「交通配套」及「實用面積」兩項。以九龍站上蓋物業為例，物業若向南，可享有維港及中區海景，令上蓋海景單位呎價逾 2 萬元水平。傳統豪宅地段兼擁有無敵海景的山頂及港島南區，居於區內更盡顯身分，現時洋房呎價屢創新高，甚至恒地（0012）主席李兆基家族，亦不惜一擲 18.2 億元買入山頂白加道35號，並進行重建作自住用途。

第4位

升值潛力重視程度評分：3.69

買樓自住之餘，亦會將「升值潛力」的因素考慮在內。現時市區樓價已大幅上升，買家唯有追入樓價較為落後的新界樓，相對升值潛力亦較高，例如現時天水圍嘉湖山莊呎價仍低於3000 元，但隨着整體樓價上升，同位於新界西北的屯門市廣場呎價剛破4000 元，為97 年後首見，嘉湖山莊會否步屯門市廣場後塵，陸續錄得新高呎價成交？

第5位

區域及校網重視程度評分：3.47

買樓亦會考慮子女讀書問題，令位於名校網的地區屋苑，永不愁買家捧場。34 及41 名校網所在的九龍塘及何文田一帶，令區內物業有一定的需求，近年落成的大型豪宅長實（0001）半山壹號亦因位於34 校網，吸引不少買家入場。

第 6位

樓齡重視程度評分：3.29

雖然老牌屋苑實用率偏高，但樓齡較高，內籠或須大變身及重新裝修，令不少買家寧願選購遠高於二手價的一手樓。以港島東為例，雖然太古城依然屬龍頭二手屋苑，但樓齡畢竟已逾30 年，買家寧轉投至區內新樓，例如嘉亨灣等。

第7位

配套設施及服務重視程度評分：3.08

論屋苑配套，單幢物業始終落後於大型屋苑，即使大型屋苑樓齡較高，但由於配套完備，發展多年已自成一國，形成特有的社區，吸引小家庭進駐，沙田第一城就最佳的例子之一。

第8位

原來裝修及家具重視程度評分：2.38

一些業主賣樓以前，或會考慮花一筆錢將單位重新裝修和翻新，以之「扮靚」，希望更容易售出單位或賣得好價錢，但原來新買家對單位「原來的裝修及家具」的重視程度頗低，業主花將金錢花在這裏，可能並不划算