江洋 - 新中大折讓 可以追落後

新世界中國（00917）為近磅內房企業中，屬P/B吸引之列，博落後，可留意短炒新中機會。

一：P/B 0.4倍

　　新中截至去年底止，每股NAV 6.25元，現價2.55元，相對折讓59.2%，或P/B 0.4倍。市場上與新中股東應佔權益額相若的內房企業，如龍頭中國海外（00688）、華潤置地（01109）等，刻下P/B均在兩倍樓上，反映新中 NAV折讓極大，吸引力即時彈出。

　　新中同期持現金101.35億元，長、短期貸款連欠成員公司，及非控制性股東款項，合共203.23 億元，呈淨借款101.88億元，相對股東應佔權益只有28.3%，處於相當安全水位。

　　目前新中的淨借款比率也比多家內房企業為低。如此理解，新中財政狀況相當良好，可從容過渡內地樓市調控期。　　　

　　參考新中09年度（6月底年結）年報，現有物業連土儲合共2,775 萬平方米。數據所示，土儲非常充裕，其中不少是早年買入的平價土地，提供持續性發展商機，而隨新一輪資產升值期開始，新中具備龐大的增值/獲利潛力。

二：單位數PE

　　新中2010年度中期，營業額29.48億元，大增2.2倍，純利亦大幅增長1.5倍至9.4億元。期內，新中計入投資物業重估增值溢利1,657萬元（09年度中期，虧損1.54億元），另負商譽收益4.83億元（09年度中期：收益5,094萬元），皆是純利增長主要原因。

　　如前述，最新中期，新中主內房物業銷售入帳的，主涉二綫城市較廉價的住宅物業，故營業額雖大增，惟毛利總額未能同步增長，以致總體溢利，仍透過上述非業務性溢利，支持增長。

　　惟迄下半年度，隨部分較高端物業落成入帳，將有助新中毛利率、毛利總額，以至純利改善。

　　連非營運性溢利反映，新中最新中期純利，相當於09年全年度13.59億元約七成水平。維持較溫和估計，新中2010年度純利20億元，預期PE只有6 字頭單位數。

結論：可炒落後

　　除如上述，集團P/B及增值潛力吸引，近日所見，中資內房股回復升勢，新中相對落後，備追落後條件。僅以新中重秤前NAV折讓50%作準，價見3.12元，代表現價升幅22%。