地產股收集 賣地價理想

重點

˙發展商對後市樂觀︰港府昨日拍賣的將軍澳住宅用地，最終 以市場預期上限價成交，反映本港發展商對後市樂觀。

˙新地長實估值吸引︰賣地成績理想，利好地產股，尤其是將軍澳區大地主新鴻基地產（00016）及長江實業（00001），目前估值吸引，投資者可趁低收集。

昨日拍賣的將軍澳第66B區住宅用地，經過68口價激烈競投後，最終由新地（00016）以33.7億元成功奪得（見表1），成交價相當於每平方呎樓面地價4,628元，為市場預期上限，較勾地價高出68.5%，反映發展商對本港樓市樂觀。

將軍澳地皮以高價成交

地產股昨日在賣地前後造好，新地、長實（00001）、信置（00083）及恒地（00012）股價，收市分別升2至3.2%不等。

測量師原本預期將軍澳區內住宅供應充足，發展商出價會較審慎，成交價料介乎24億至34億元（見表3），普遍估計在30億元以下，相當於每平方呎樓面地價約4,120元。

落成後呎價料達6874元

以每平方呎計，該地皮以樓面地價4,628元成交，加上建築及融資成本分別約1,100元及521元（瑞信估計數字），總建築成本料達6,249元，假設發展商邊際利潤為10%，落成後售價料達6,874元（見表2）。

昨日賣地成績將成為後市新指標。由於新地昨日投地的作價，已接近區內二手市價，測量師料將軍澳區樓價仍會上升。

中原測量師行董事張競達相信，昨日賣地後，區內放盤業主會反價，短期可能出現3至5%升幅。

上述地皮可發展為中小型住宅項目，提供最多880個單位。

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大行觀點︰將軍澳區大地主新地長實可捧

昨日賣地成績理想，利好地產股表現，尤其是將軍澳區大地主新地（00016）及長實（00001）。

瑞銀及摩通均認為，地產股目前股價較資產淨值（NAV）折讓大，低於歷史平均水平（見圖1），估值吸引，建議目前趁低收集。瑞銀預測今明年樓市保持向好，至明年底，住宅樓價料有3成升幅，但地產股現價較NAV折讓幅度，大於歷史平均水平，相信股價再跌空間有限，現時提供了吸引的入市機會。

摩通表示，本港樓價持續上升，成交暢旺，但地產股股價卻下調（見圖2），相信主要受市場憂慮所影響。內地買家佔本港中小住宅樓市買家10至15%、佔豪宅逾30%，隨着內地收緊銀根，市場憂慮或會拖累本港樓市表現。摩通卻認為，該影響不大，因為內地買家多不用內地銀行按揭。

摩通首選新地 大摩看152元

摩通相信，樓市向好、地產股下跌的背馳情況，不會維持太久，現價估值吸引，首選新地。

新地昨日成功投得將軍澳第66B區住宅用地，旗下新地代理董事雷霆表示，集團將會獨資發展上述地皮，預計總投資額約65億元。

事實上，新地現正發展的將軍澳第56區項目（見表4），位於港鐵將軍澳站上蓋，料今年下半年完成；新地亦擁有將軍澳中心及東港城的投資物業權益。雷霆表示，由於新地於比鄰有項目，今次買入相連地皮，有助發展規劃。

摩通地產分析員魏志雄指出，今次賣地氣氛積極並以市場預期上限價成交，一來反映本地地產商急於補充土儲，亦反映地產商對未來樓市持續看好。摩通估計本港樓價今年升10%。他認為，若新地於將軍澳第66B區獲較佳利潤率，最終呎價應會在6,000元以上。他認為，新地旗下元朗YOHO MIDTOWN銷情理想，加上即將推售的南灣Larvotto，以及昨日的賣地成績，均可成為新地股價上升的催化劑。

摩通指出，新地股價較NAV歷史平均折讓12.9%（見圖3），而現價較09及2010年底止的預測NAV，分別折讓28%及33%（見表5），低於平均折讓水平。摩通給予新地目標價135元，評級為「增持」。

美銀美林指出，YOHO MIDTOWN銷情理想，其銷售呎價為5,400元，高於預期的4,300至4,600元，因此，該行調高新地2010年每股NAV預測3%，至143 元，由於YOHO MIDTOWN銷情理想，其2010年度（6月年結）的盈利已鎖定70%，給予新地目標價131元，評級為「買入」。

大摩則指，YOHO MIDTOWN熱賣，利好新地股價。大摩指，新地現價較NAV折讓24%，低於歷史平均值，給予「增持」評級，目標價152元。

滙證︰長實預測PE僅12倍

除新地外，長實也能在今次賣地中受益，因長實於將軍澳區也擁有多個發展中項目，當中包括日出康城2期C、日出康城3期、將軍澳第85區石角路6號及8號等（見表4），這些發展中項目的價值，可望在賣地後獲得提升。

滙證指出，由於長實在將軍澳區的市場份額最大，估計今次賣地成績有利長實。在撇除和黃（00013）的因素，滙證認為長實預測市盈率僅12倍，屬吸引，因此給予「增持」評級，目標價為120.3元。

摩通指出，長實股價較NAV歷史平均折讓15.1%（見圖4），現價較摩通預測09及2010年底止的預測NAV（113.5元及123.1元），分別折讓17.2%及23.7%，低於歷史平均水平。

野村認為，因本地及內地買家需求帶動樓市，加上長實重點在新界及主要住宅市場，盈利及資產淨值應受惠。該行指，長實主席李嘉誠增持亦有助收窄資產淨值折讓，給予目標價126.3元，評級為「買入」。

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分析︰地產股5大利好因素

除了賣地績佳，地產股短期存在5項利好因素︰

一、樓市續升：本地樓價續升，交投旺。中原城市領先指數年初以來累升5.2%。瑞銀料該指數未來有力由現時的77.03升至90，推高地產股資產淨值。

二、新盤開售：新地旗下元朗新盤銷情佳，料發展商將加快推新盤，有助鎖定售樓收益。其中，信置西九龍項目The Hermitage料首季推售，瑞銀料呎價達9,500元。

三、招標績佳：港鐵柯士甸站上蓋項目，市場預期招標造價理想，屆時或會帶動地產股向好。

四、低息環境：滙豐上周新推1個月拆息加0.65厘的按揭計劃，令按揭市場競爭加劇。息口低企、按揭減價戰，均有助刺激買樓意慾。

五、經濟改善：本港經濟持續復甦，失業率改善，皆利好樓市表現（見圖5）。

政策及美滙風險要留意

另方面，地產股亦有其風險因素︰

一、遏抑炒風：本周三公布的《財政預算案》，港府或提高豪宅印花稅。總價2,000萬元以上的私人住宅印花稅，市傳將由3.75%上調至4.5%，以遏制投機活動。雖然加調僅0.75%，對豪宅市場影響很小，但仍會帶來短綫心理影響。

若政府調高物業印花稅，受影響較大的，包括發展較多豪宅的嘉里（00683）。

中銀國際表示，長實在豪宅市場的參與度較低，故受政府上調印花稅的影響不大。

二、美元偏強：摩通表示，本港樓市的主要風險，是美元強勢及息口上升，倘美元強，或觸發部分資金流出本港。事實上，美元走勢與本港樓價關係密切（見圖6）。