洞悉先几：新地積極買地有玄機

財政預算案推出 4招穩定樓市措施，其中 2000萬元以上豪宅印花稅，亦如預期般由 3.75%上調至 4.25%。金管局早在去年 10月，調低 2000萬元以上豪宅按揭成數上限至 60%，並向個別銀行發出通告，表示關注 P減 3.25厘超低息按揭風險，但措施成效則顯然未見。筆者去年 10月 25日在本欄撰文《天價買樓兩個原因》指出：「上述措施對天價豪宅樓價，降溫作用有限，原因是本港豪宅，被大幅炒高的原因實在很多。首先，大部份有能力買天價樓的買家，均為內地富豪，他們根本不用按揭貸款……銀行同業拆息（ HIBOR）長期保持極低水平，亦是導致資產，包括房地產價格上升的原因。」
樓市暫未有大跌風險

新鴻基地產（ 016）上周一以 33.7億元投得將軍澳地皮，成交價屬預期上限。由於「麪粉價」直逼市場「麪包價」，預期上址落成後開售，平均呎價最少達七八千元。新地出價進取，投地志在必得，反映對本港樓市有較正面看法，集團過往「出招」從不虛發，準繩度之高，實在值得稱讚。新地過去 4年共有兩次配股集資紀錄，其中在 06年 5月 9日透過先舊後新方式，以 89元配售 8900萬股，集資 78億元；及後再在 07年 10月 29日以同樣方式，以 150.75元「天價」配股集資 108億元。不知事有巧合還是新地眼光獨到，恒生指數亦在新地配股後，於 07年 10月 30日升至 31958點歷史新高後見頂回落。由於新地管理層精於前瞻後市，近日連番在本港和內地以進取態度積極投地，亦反映對樓市前景看法正面。集團旗下元朗 YOHO Midtown銷情理想，累計售出 900個單位，套現超過 42億元。上半年將有多個樓盤推售，旗下商業租金收入正處高速增長期，旗下商場整體人流在農曆年期間增長 30%，營業額增長 20%，新地現價較每股資產淨值折讓近 3成，實屬本港地產股首選，可待調整後在 103元水平吸納，中線目標 120元，不跌穿 98元可續持有。只要新地一日未有配股計劃，本港樓市一日未有大跌的風險。黃德几　金利豐證券研究部董事作者為證監會持牌人士電郵： mailto:wongdickie@kingston.com.hk