曾淵滄專欄：超高樓價難持久

美國聯邦儲備局突然在 2月 18日美國股市收市後宣佈，加貼現率 0.25厘，美國終於開始了退市的第一步。與中國的退市行動類似，退市的第一步是先從非核心行動開始，中國選擇從提高銀行存款準備金率開始，美國則從提高貼現率開始，中美兩國仍未推出真正的退市核心行動──加息。由於美國聯儲局的加貼現率行動，是在美股收市之後宣佈，因此首先受到考驗的是亞洲股市，結果香港跌得最慘，恒指下跌 2.6%，日本日經指數僅跌 2.1%、新加坡海峽時報指數跌 0.4%，香港的 H股指數跌幅更達 2.9%。為甚麼香港跌得最重？道理很簡單：升得多、跌得重。去年， H股大發威風，不少獲國策支持的 H股升幅達數倍，投資者獲利多，自然捨得割價套利。可是，到了 2月 19日美股開市，開市時竟然也只是微跌，最後收市更是轉跌為升，看來亞洲股市可能是虛驚一場，我們還是耐心地等真正的退市行動，即加息周期開始後才重新衡量局勢，目前仍然是處於牛市調整期的摸底市。新鴻基地產（ 016）推出貴絕元朗的 YOHO Midtown，呎價超過 5000元，一夜賣 500單位，反應極佳。同時，最新的中原城市領先指數又再創 97後新高，達 77.03點。

低利率環境將有變

現在，不少新盤買家是內地客，他們為甚麼願意付出比鄰近二手樓更高的價格買樓？原因是內地客沒有多少時間來香港買二手樓，買二手樓要預約時間看樓、要討價還價，很麻煩。過去，我自己也曾經想買二手樓，最後放棄，就是沒有時間去看樓，再討價還價。還有一個有趣的事實是：買二手樓是買現樓，看現樓，也看清周圍環境，總會有一些不稱心之處，買樓花就不一樣，看不到真正的環境，只憑地產商包裝得美輪美奐的示範單位就可以拍板買樓了，霧裏看花，花特別美。不過，美國已經開始了退市行動，目前支持樓價最重要的條件是超低利率，這個超低利率不可能長期維持。曾淵滄作者為城市大學 MBA課程主任