加息前奏下還供HIBOR樓按？

滙豐上周宣布推出港元同業拆息（HIBOR）按揭計劃，惟HIBOR走勢波動，置業人士應作好預算，以防利率上升時每月供款增加。

　　美國聯邦儲備局上周突然宣布上調貼現率0.25%，至0.75%。聯儲局的聲明表示，有見金融市場環境改善，上調貼現率只是聯儲局一連串收回特別信貸計劃的措施，把聯儲局的信貸措施逐漸回復正常。因而貼現率與聯邦基金（現時是0至0.25%）的息差將擴闊至0.5%。聯儲局認為銀行將會更加依賴市場短期借貸，盡量避免到聯儲局的貼現窗以較高息率借錢。事實上，銀行從來不會以貼現窗作為主要的短期融資來源，因為貼現利率較市場利率高，及須以國庫券或聯儲局認可的其他債券作抵押。聯儲局的說法暗示早前有銀行經常到貼現窗借錢。

　　聯儲局上調貼現率後，0.75%的貼現率仍然十分低，加上市場貸款的基準利率，包括聯邦基金及優惠利率沒有增加，企業及私人貸款息率暫時不會受到影響。但是無論是借款者抑或投資者都不可因此而掉以輕心，不要以為資金成本一年半載內不會增加。市場人士一向以來視美國貼現率比優惠利率的變動更有方向指示性。貼現率是美國的銀行向聯儲局借錢的利率，比市場利率的變動緩慢得多，所以貼現率的改變更能顯示市場利率大趨勢的改變。

　　現時聯儲局上調貼現率，美國的優惠利率及市場利率趨升的方向愈來愈明顯了。過往經驗，利率上升之初，顯示經濟向好，資金成本隨之上升，但可被更高的企業盈利所抵銷，股市及樓市也隨着興旺。可是，這次聯儲局上調貼現率與收回一年多前因金融海嘯而推出的特殊信貸措施的意義一樣，就是要把聯儲局的信貸措施回復正常，是美國聯儲局和財政部「退市」的第一步。但是，美國聯儲局和財政部沒有很大的把握，「退市」的策略顯得戰戰兢兢，於是伸腳探水，摸着石頭過河。

按揭減息戰爆發

　　正當美國聯儲局調高貼現率，以及早前香港金融管理局總裁大聲疾呼，說香港資產泡沫已然形成，勸喻港人小心的聲音言猶在耳之際，滙豐上周宣布推出港元同業拆息（HIBOR）按揭計劃，息率低至 HIBOR＋0.65%，比其他銀行推出的按揭利率低。有傳言滙控總裁由英國倫敦遷來香港後，要把滙豐按揭業務提升，搶回按揭市場大阿哥的地位。幾家着重按揭業務的銀行先後表態，會與滙豐硬碰。銀行的按揭減息戰即將在以HIBOR作基準的戰場掀起。

　　香港的按揭利率一向以來以優惠利率（P）作基準。13年前亞洲金融風暴爆發之前，按揭利率普遍為P+1.5%，但是現在已下降至P-2.75%。優惠利率不再「優惠」，已失去「優惠」的意義。金融海嘯爆發後，特區政府及金管局連環出招救市，港元利率很快下跌至近零，銀行資金變得充裕，本港及跨境投資者爭相購置本港物業，樓價於是在過去一年從低位上升約60%。本港置業者眼看樓價愈升愈有，為求早日置業以免日後「望樓興歎」，不少置業者近月採用HIBOR做基準按揭貸款以減低當前每月供款。根據金管局的數字，09年12月新做樓按已有61.6%採用HIBOR做基準，相對去年中前，金管局把HIBOR做基準的按揭數字歸納到小量的「其他」類別內。昨日的優惠利率按揭與今日不可同日而語，銀行對樓按的生意比借錢給企業的生意較為安心，有大量零存的銀行仍然可以享有愈1%的息差，從風險與回報角度看，比貸款企業要好。

　　銀行以港元同業拆息作基準取代優惠利率是對置業者的優惠。一向以來，只有較大的企業才可以從銀行借取以銀行同業拆息作基準的資金。以長年期的資金成本比較，同業拆息的資金成本比以優惠利率計的資金成本便宜（這裏當然不包括那些HIBOR加上極高息差的資金）。雖然，HIBOR的波動性比優惠利率較大，但是只要借款人做好一些防禦性儲備，問題不大。（見圖一、二）

　　目前港元一個月的HIBOR是0.07%，加上0.65%計算，比P-2.75%的按揭利率為低。以借款100萬元20年計算，節省利息一半，共10萬元。不過，目前優惠利率與HIBOR的息差近5%，比往日平均3%至4%為大，所以最終節省下來的利息會少一點。

每月供款難預算

　　香港的信貸市場是一個浮動利率市場，優惠利率是浮動，HIBOR更為浮動。置業人士如能採用固定利率作按揭貸款，不受利率波動的影響，便可以較準確地作開支預算。

　　一個地方要發展出一個固定利率的按揭市場，必須先發展出一個固定利率的資本市場。由於港元前景有限，難以發展出一個固定利率的長期資本市場。所以，借入長期按揭貸款的置業人士，須面對資金成本波動的現實，應作好利率上升時每月供款增加的預算。否則，要有把物業脫手，賣大買小或轉買為租的準備。

樓價面臨大調整

　　香港樓價過去一年升得太急了，天價的豪宅必然帶動中下樓價上升。香港樓價來個較大調整是意料中事；當利率上升時，便是樓價借勢下調日，看來這調整為期不遠。參看這幾個月下滑的樓按數字，就是一有力的指標（見圖三及四 ）。由此可預測地產股今年內難有起色。