2010年3月15日 星期一

何車 - 資策翻半番之選 翻新專家 物業貨如輪轉

樓價續升,地產股水漲船高,資本策略(00497)醞釀似樣升勢。資策市值17.4億元,不算大,但有猛料基金股東如value Partners、鄧普頓及美國Third Avenue等捧場。

  資策並非直接買地起樓,而多數是買入現成樓宇,重新包裝或翻新,然後高價出售,可視為「炒樓者」。但這個炒家,勝在經常可以買得超值樓宇,而眼光又經常準確,利潤豐厚。

  成功的例子有,06年以7.80億元買入觀塘保華大廈,翻新大堂,租金收入提升26%,07年以11.50億元脫手,年多時間獲利率高達45%。又有07年以8.19億元收購上海永新廣場,重新包裝地下零售面積,出租率由88%提高至98%以上,08年以12.09億元出售。又有08年購入南區大潭4間豪宅,重新設計及翻新,總成本3億元,以5.55億元出售。

好過自己炒

  與其做個職業樓宇炒家,營營役役,不如持有資策股份,由資策「代炒」,好過自己炒。

  鄧普頓基金去年杪入股資策,正是看中資策的獨特經營方式。

  ■2010年(3月年結)上半年,資策營業額5.41億元,跌9%。純利 3.97億元,升285%;半年EPS 5.9仙,大增269%。

  半年盈利大增,有特殊因素,期內有1.24億元因贖回可換股債券而產生的盈利,另有1.97億元向雷曼兄弟購回貸款而產生的利潤。

  僅以上半年EPS 5.9仙計算,不計下半年盈利,現價0.213元,預期PE不過3.6倍。

  資策買賣物業,貨如輪轉,新聞經常見諸報章地產版,下半年不會沒有盈利。假設下半年EPS只是上半年的20%,全年EPS 7.1仙,預期PE低至3倍。

PE只有3倍

  物業價格急升,2011年,資策買賣物業繼續有盈利入帳,低PE不致嚴重走樣。

  ■資策盈利質素較次,難望享有較高PE。然而,低PB則可令資策股價有不俗升幅。

  09年9月底,資策每股帳面NAV 0.398元,這只是表面數字,實際NAV高得多。所擁有的灣仔國衛中心單位,06年至07年間分批購入,成本15億餘元,去年8月有財團出價27億元(已相等於資策市值的1.55倍),較成本高逾7成,帳面資產值未能反映實際價值。

  資策持有逾48億元的物業,以平均升值4成計,每股實際NAV為0.633元,實際PB只是0.34倍。(里昂2月24日出報告,估計資策的實際NAV更高達0.74元,實際PB更只有0.29倍。)

現價低於主席增持價

  ■09年9月底,資策手上現金8.89億元,銀行借貸27.20億元,淨借貸18.31億元,淨借貸比率56%。計入物業增值因素,實際借貸比率為35%,財政狀況no problem。

  ■公司主席鍾楚義,去年9月至12月增持1.56億股,均價 0.227元(現價低於鍾氏成本價7%)。另外,「金手指」惠理基金亦曾增持,鄧普頓去年杪加入成為股東,大股東增持與新股東加入,都是買入資策的理由。

  ●資策今年以來下跌7%,5周前開始穩步上移,似樣升勢醞釀中,照估計實際NAV 0.633元打五折,中綫可見0.32元,屬翻半番之選。

  (2010年3月15日周一)

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