陸羽仁 - 泡沫市自己執生

財爺「鬍鬚曾」公佈預算案，對樓市的着墨增加，表明政府已注意到由豪宅蔓延出來的樓價升溫問題，財爺亦開始做少少嘢，不過仍然有好多人鬧政府做嘢做得唔夠，無好好控制樓價。

有不少讀者問我好唔好買樓，我慢慢發覺，當好多傳媒開始鬧政府無控制樓市時，更激起無樓市民的恐慌，怕而家無買樓，將來買樓時樓價更貴。對於買樓咁大投資，我從來都唔想不明來問者的財政實力及實際需要就亂答一通，但可以講講自己對樓市的感覺。我覺得而家啲樓價有少少似07年第四季頭股市開始升穿26000點時的狀況，升咗唔少，可以再升，平嘢已經唔多，但貴貨唔少。當時覺得恒指開始貴，唔代表佢馬上跌，亦唔等如佢一定會爆，最後港股因為港股直通車升到無影，再因為雷曼事件而插到好甘，就變成一個爆破。

超貴新盤起咗泡

用07年股市呢個例子，睇今日香港樓市，有可以類比之處，因為港府雖然公開唔認香港樓市有泡沫，但私下同佢哋傾偈，就同意樓市局部已經起咗泡，同時有蔓延開去的可能。你睇半山盤50000、60000元一呎，又或者元朗盤的特色單位10000 元一呎，呢啲價錢又有無泡呢？當呢啲盤旁邊有啲唔係咁差的樓盤，二手只係買緊新盤三分二、一半、甚至三分一價錢時，呢啲超貴單位個泡都幾大，買咗呢啲盤走唔切，將來後悔的機會都唔細。

豪宅的泡沫，正向一般中小型住宅擴散，呢種係一種典型的升市形態。我問一個金融界猛人點睇，佢話有啲泡，但一般二手盤的泡沫未算太嚴重，例如太古城只是7000、8000元呎，的確唔平，但以現時的購買力講，未算超貴，所以未必會爆。

但如果樓價再升，太古城升到12000元、13000元一呎，咁就好難唔爆啦。

本地樓市泡沫在形成中，根源在於全球資金氾濫。金融猛人解畫，而家美國銀行業有超過1萬億美元的多餘資金，存在聯儲局收取0.25厘的低息。聯儲局對銀行有要求，佢哋有錢唔可以借晒出街，要將一定數量存在聯儲局作儲備，當銀行錢多借唔到出街時，存入聯儲局的錢多過法定要求的儲備數量時，就係多餘儲備，亦即係上述的1萬多億美元的多餘資金，多餘資金咁多，銀行體系極度水浸。

美國萬億美元餘資

08年聯儲局在雷曼事件後，將聯邦基金目標利率減到0至0.25厘時，已深知咁低的利率不再有指標作用，所以在10月提出《經濟穩定法2008》，容許銀行可收0.

25厘利息，呢0.25厘係聯儲局送俾銀行使啲，藉此定出一個利息的下限，而最近聯儲局將銀行向佢借錢的貼現率，由0.5厘，加到0.75厘，呢個係利息上限。前金管局總裁任志剛在他的個人網誌就形容呢個上下限係「利息走廊」，是聯儲局在超低息時指導市場利息的工具。

聯儲局怕收水會爆煲

大家唔好忘記，美國的銀行有1萬多億資金，借唔出去，或唔敢借出去，要存在聯儲局收取0.25厘的超低息，既然銀行整體錢咁多，要向聯儲局借錢作短期周轉的銀行唔係咁多，所以聯儲局將貼現率加到0.75厘，在如此水浸的情況下，意義不大。

你可能會問，咁呢1萬幾億美元的大量剩餘資金，究竟點來？金融猛人解畫，呢啲錢係在08、09年聯儲局救市時放入金融體系，特別是08年美國兩間房貸公司房利美和房地美出事時，兩家公司接近破產，佢哋啲債券價格急跌，根本無人要，聯儲局不採取借錢畀兩房的方式，而是直接在市場上大手買入兩房的債券，頂住兩房的債價，令兩家公司唔會破產。聯儲局買嘢時係開支票出街，等如在銀行體系投入大量基礎貨幣。

直至這些大量剩餘資金消失後，美國金融體系才能回復正常。消滅剩餘資金的方式好簡單，就是由聯儲局逆向操作，回收資金，問題是在美國樓市未定，房利美剛公佈去年第4季度業績還仲要蝕163億美元，已經連蝕10個季度，再要美國財政部注資153億美元救助，間公司仍然係資不抵債咁款，所以聯儲局根本唔可以沽佢啲債券出街。

經濟唔正常但全世界的股市樓市皆升，經濟好少少的地方更升到起泡，道理亦好簡單，就係經濟學入門所講的：供與求。當大量廉價資金追逐少量資產時，資產質量無變，但價錢都會向上。一間元朗樓一年前只值二千幾元一呎，而家值三千幾，同區賣新樓賣到五千幾，啲樓無變，只係錢多了，人的心態變了，人愈見升市，會愈心雄。你問點解五千幾元的元朗樓都有人買，我估買家係估間樓將來值六千幾，甚至七千幾元一呎。如果估樓價不升，根本不用買樓，租樓平好多，所以估樓價會升係買樓的主要動力。

六千幾億資金未走

08年底金融海嘯開始，有六千幾億資金流入香港，有啲為咗買新股，有啲為咗炒作，有啲無乜原因泊錢喺度避吓風頭，有啲係內地公司在港集了資但未攞到配額調番內地，唔好理乜嘢理由，總之好多錢喺香港，呢啲錢就為本地股市樓市推波助瀾。

水多催生泡沫。泡沫市令人又愛又恨，無泡沫股市樓市唔升，大家會嫌悶。到有泡沫好多嘢都升時，風險卻在滋長中。大市愈升愈急時，有貨者希望佢升多啲，無貨者叫政府撳低啲俾佢入市，有貨沽咗者見沽完無跌好多會忍唔住入番市，會見盡人生百態。資產市場唔顛唔會爆，癲得勁爆得甘。

當然，當各地政府技術都好高，調控到啱啱好時，明年今日可能都無事，若果係咁可能已過洪鋒，可以慢慢享受復甦。怕只怕各地政府無咁好技術，落藥唔係太重，就係太輕，而且人民怕痛，都係落藥過輕者居多，咁出現一個個大泡泡時，大家就好自為之啦。個市日日升時，你叫人唔買嘢，第一日聽你講覺得你好英明，第二日見個市又升已經呻笨，第三日見個市再升直情媽你，到第四日佢已經忍唔住撲番入市，通常個市在第五日就會爆；若果你明知自己係呢種人，不如早啲入市好過遲入市啦，早炒好過遲炒。